<抵押权登记在先,能否对抗买卖租赁>先抵押后出租的,出租权能否对抗抵押权?
很多朋友是对的(抵押权先登记,可以对抗买卖租赁吗?租赁权可以对抗抵押权吗?)如果你有疑问,那就从Diu Sim女网的故事来说吧!
案件简介:债务人将房屋作抵押担保后,又将抵押房屋出租,租赁人在抵押权实现后主张买卖不破租赁,请求继续履行租赁合同。
某木材公司向银行贷款,以房屋抵押担保贷款,办理抵押登记。之后,某招待所与木材公司签订租赁协议,租用木材公司的办公楼。由于木材公司未能偿还贷款,银行向法院申请支付令。支付令生效后,银行申请强制执行。在执行过程中,法院将抵押财产卖给了一个拆迁办。但因上述房产为案外招待所出租或占有,招待所主张其签订的租赁合同有效。根据租赁不毁约原则,不需要要求其腾退房屋并申请执行异议。2007年6月,法院审理执行异议后,驳回了执行异议。
(案例索引:宁波市中级人民法院(2007)甬字第109号)
裁判结果:抵押人江已抵押的财产出租的,抵押权实现时,租赁合同对受让人不具有约束力。
根据法律规定,抵押人出租抵押财产的,抵押权实现时,租赁合同对受让人不产生约束力。如果招待所出租被执行人木材公司的抵押房产,法院在执行抵押贷款时,会依法将抵押房产出售给买方拆迁办,承租人招待所无权要求拆迁办继续履行租赁合同。至于木材公司与招待所的租赁纠纷,属于另一种法律关系,承租人可以另行起诉。
律师说法:抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系。
在上述案例中,争议的焦点在于已办理抵押登记的抵押权是否先于租赁权产生,能否突破租赁原则而不违反交易。我国《物权法》规定:“抵押合同订立前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后出租抵押物的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”其中第一款是关于租赁不违约的详细规定,体现了法律对承租人的保护。第二款登记的抵押权优先于租赁权的原因是,正式登记的抵押权经过了国家权力的确认,可以产生更高的效力。同时在时间上早于租赁权,抵押权登记具有公示的效力。承租人出租抵押房屋时,应当预见到该房屋上可能设定其他权利,登记的目的是让他人知道该房屋上已经设定了抵押权。本案中,木材公司先将房屋抵押,进行抵押登记,再将房屋出租给招待所,属于典型的先抵押后出租的情况。因此,在实现抵押权时,招待所不能通过不违反租赁的买卖原则来抗辩抵押权的实现。
以上是先抵押后租赁,关于租赁权能否对抗抵押权的相关问题的回答。同时,对于司法实践中产生的纠纷,如果需要走诉讼程序,建议提前在合同中咨询专家律师,更好地解决面临的问题。
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