<抵押权登记在先,能否对抗买卖租赁>先抵押后出租的，出租权能否对抗抵押权？

很多朋友是对的(抵押权先登记，可以对抗买卖租赁吗？租赁权可以对抗抵押权吗？)如果你有疑问，那就从Diu Sim女网的故事来说吧！

案件简介：债务人将房屋作抵押担保后，又将抵押房屋出租，租赁人在抵押权实现后主张买卖不破租赁，请求继续履行租赁合同。

某木材公司向银行贷款，以房屋抵押担保贷款，办理抵押登记。之后，某招待所与木材公司签订租赁协议，租用木材公司的办公楼。由于木材公司未能偿还贷款，银行向法院申请支付令。支付令生效后，银行申请强制执行。在执行过程中，法院将抵押财产卖给了一个拆迁办。但因上述房产为案外招待所出租或占有，招待所主张其签订的租赁合同有效。根据租赁不毁约原则，不需要要求其腾退房屋并申请执行异议。2007年6月，法院审理执行异议后，驳回了执行异议。

(案例索引：宁波市中级人民法院(2007)甬字第109号)

裁判结果：抵押人江已抵押的财产出租的，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。

根据法律规定，抵押人出租抵押财产的，抵押权实现时，租赁合同对受让人不产生约束力。如果招待所出租被执行人木材公司的抵押房产，法院在执行抵押贷款时，会依法将抵押房产出售给买方拆迁办，承租人招待所无权要求拆迁办继续履行租赁合同。至于木材公司与招待所的租赁纠纷，属于另一种法律关系，承租人可以另行起诉。

律师说法：抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系。

在上述案例中，争议的焦点在于已办理抵押登记的抵押权是否先于租赁权产生，能否突破租赁原则而不违反交易。我国《物权法》规定：“抵押合同订立前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后出租抵押物的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”其中第一款是关于租赁不违约的详细规定，体现了法律对承租人的保护。第二款登记的抵押权优先于租赁权的原因是，正式登记的抵押权经过了国家权力的确认，可以产生更高的效力。同时在时间上早于租赁权，抵押权登记具有公示的效力。承租人出租抵押房屋时，应当预见到该房屋上可能设定其他权利，登记的目的是让他人知道该房屋上已经设定了抵押权。本案中，木材公司先将房屋抵押，进行抵押登记，再将房屋出租给招待所，属于典型的先抵押后出租的情况。因此，在实现抵押权时，招待所不能通过不违反租赁的买卖原则来抗辩抵押权的实现。

以上是先抵押后租赁，关于租赁权能否对抗抵押权的相关问题的回答。同时，对于司法实践中产生的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议提前在合同中咨询专家律师，更好地解决面临的问题。

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