（套路贷签订的合同是否有效）“套路贷”房屋买卖合同效力

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[裁判总结]

对涉及“套路贷”的房屋买卖合同效力的判断，不应仅凭公证的授权文书就认定为有效。要弄清当事人的真实意思，综合考虑隐性民事法律行为的效力，依法作出判决。

原告葛某因与被告李某、第三人李某帅、肖某某发生房屋买卖合同纠纷，向上海市杨浦区人民法院提起诉讼。

原告葛某诉称，2014年10月，原告与第三人肖某某签订借款抵押合同，约定原告向案外人借款120万元，并将该房产抵押给肖某某。2015年4月30日，在原告不知情的情况下，第三人李某帅作为原告的代理人与被告李某签订房屋买卖合同，以低于市场价的价格将争议房屋出售给被告。被告为第三人李某帅之弟，该合同转让价款为150万元。2015年5月18日，被告登记为权利人，原告自始至终未收到任何房款或其他价款。原告在办理贷款抵押合同时，确实签署了相应的委托书，但原告并不知情，因为当时原告并没有以借款为目的出售房屋的意思，且原告一直在还贷款利息。房屋买卖合同中肖某某与李某帅的联系电话相同，也能证明第三人是代表贷款人共同处理此事。故被告与第三人恶意串通，损害了原告的合法权益，双方签订的争议房屋买卖合同应认定无效。因此，请求：1。确认否。xxx 《上海市房地产买卖合同》无效，将位于石光广益村X号X-X室的房屋恢复至原告名下；2.判令本案诉讼费用由被告承担。

被告李某、第三人李某帅辩称，原告葛某作为借款人应当诚信，且原告对抵押情况知情。当时原告还向第三人提供了房产证和钥匙。我在公证处签了原告的委托书，公证书上也写明要出售的房屋不低于150万元，是原告真实意思表示。第三人肖某某为外地户籍居民，该房屋可能是限量购买，故由被告购买。虽然被告与第三人是兄弟关系，但不能证明存在恶意串通。被告将150万元购房款全部支付给肖某某，用于抵扣贷款本金120万元及利息。法院执行不是唯一方式，债权还可以通过其他方式实现。没有约定争议房屋的出售必须由人民法院强制执行。作为自由裁量权，它有权选择最快的方式处理此事，并要求法院保护其合法利益。

第三人肖某某陈述《上海市房地产买卖合同》不同意原告葛某的诉请，不符合合同无效的法定条件，合同合法成立有效。2014年10月20日，肖某某向原告全额支付借款120万元。原告早在借款之日就与肖某某约定，若借款未还，以150万元的价格“以房抵债”。合同约定的借款期限届满后，肖某某多次向原告讨债未果。无奈之下，随着肖某某的示意，李某帅凭借合法有效的《委托书》公证。根据原合同条款，其与被告李某重新签订了《上海市房地产买卖合同》号合同，并依法办理了过户手续。该房屋转让行为出于双方的合同约定和原告的真实意思表示，委托手续完备，合法成立，有效。原告声称他不知情不符合本案的事实，他的

上海市杨浦区人民法院一审认定：

2014年10月20日，原告葛某作为借款人(抵押人)(甲方)与第三人肖某某作为贷款人(抵押权人)(乙方)签订借款抵押合同。合同第一条约定甲方只能向乙方借款人民币120万元；合同第三条约定借款期限为2个月，自2014年10月20日至2014年12月19日；合同第四条约定，本合同项下人民币贷款月利率为中国人民银行规定的同期贷款基准利率的4倍，利息随本金一并清偿；本合同第六条约定，甲方应将具有合法处分权的房地产抵押给乙方，作为甲方清偿本合同项下债务的担保。抵押具体情况如下：该房屋坐落于上海市杨浦区广益村1号X-X室，房屋性质为住宅。建筑面积71.84平方米，房产价值150万元(协商价格)。以上述甲方拥有合法处分权的房地产作为抵押。当日下午，葛某与被告人李某签订了一份编号为2101100的《上海市房地产买卖合同》合同。葛某将位于上海市杨浦区广益村X-X室的房屋转让给李某，转让价格为人民币150万元。双方约定葛某于2015年1月19日前将该房屋过户并告知李某验收交接，共同向房地产交易中心申请办理过户手续。李于2014年10月20日前支付总房款的80%，即定金120万元，于2015年1月19日前支付尾款30万元。

2014年10月20日，原告葛某作为委托人，第三人李某帅作为受托人出具了委托书。委托书上写着：1。委托事项：因委托人无法亲自办理租赁或以不低于150万元的对价出售我名下位于上海市杨浦区广益村1号X-X室的房产，特指定受托人李某帅为代理人，在委托人授权范围内委托上述房产代表。委托期限为2014年12月20日至2015年12月19日，委托人无权委托。委托人在委托权限内对上述房地产实施的法律行为和法律后果，均为委托人所认可。附录：1。代表客户签署存款协议；2.签订、变更、解除房地产买卖合同，必要时办理合同解除手续；3.对买卖合同进行公证，并取得公证书；4.代为办理房地产转移登记，签署交易中心承诺书等相关文件；5.办理还贷退保手续，领取他项权利证书，结清证明等注销材料，办理房地产抵押登记注销；6.代为办理转按揭相关事宜；7.协助买方办理购房贷款手续并签署相关文件；8.收取房款(委托人账户和受托人账户均可)并出具收款凭证；9.去房地产交易中心、税务局、开发商等相关部门获取原始购房信息；10.代为办理房屋交接手续(包括水、电、气、固定电话、宽带注销、过户等相关业务，办理物业交接相关手续)；11.挂失、补办、领取房产证、密码单；12.代其办理上述房产户口迁出手续；13.验价、验税(包括签署涉税承诺文件)及缴纳相关税费；14.签订租赁合同、租赁协议，办理租赁登记手续，领取上述不动产登记证书；15.办理租赁合同的变更和解除，收取租金(含押金)，支付违约金(如有必要)，注销租赁登记等相关事宜；16.代为处理房地产租赁、销售过程中的其他相关事宜。2014年10月31日，上海市宝山公证处出具了(2014)沪保证紫晶第13988号委托公证书

2015年4月30日，第三人李某帅作为葛某(卖方，甲方)的委托代理人，与其弟被告李某(买方，乙方)签订合同，合同号为xxx，网签时间为2015年3月21日，将原告位于上海市杨浦区广益村1号X-X室的房屋过户给李某。如无贷款，2015年5月10日前付清房款。双方确认于2015年6月20日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。对交付时间、逾期交付、逾期付款、抵押处理等没有约定。在合同里。2015年5月18日，上海市房地产登记处为该争议房屋办理相关抵押注销手续后，核准上述房屋所有权人为李。

2015年11月24日，上海市杨浦区街道广益村第一届居民委员会出具的证明称，上海市广益村X号X室居民户口本显示：侯、夏月娣自1998年8月4日起在此居住，侯自2012年1月5日起在此居住。

分别于2015年3月29日、3月30日、3月31日向第三人肖某某的6222X X X X X X X X X X X 5451工行卡内支付户名为侯、号码为xxx的支付宝账户5000元、6000元、10 000元、6000元。摘要称是原告葛某还款。

2015年12月24日14时28分，侯报警称广益村1号X房发生房产纠纷，矛盾激化，称对方砸东西，请民警到场处理。2016年1月19日，侯、夏月娣、侯搬离争议房屋。

另查明，该院审理的(2016)第1074、01、01号相关案件中，第三人李某帅、肖某某有代理买卖房屋行为。在这种情况下，黄念贵等。以公证委托的形式委托肖某某办理房屋买卖事宜。2014年12月10日，肖某某代表黄念贵等将房屋出售给李某帅。

庭审中，法院委托上海中原物业咨询有限公司、上海瑞丰投资咨询有限公司对争议房屋进行了查询，上海中原物业咨询有限公司出具了查询意见。询价结果显示，委托询价房地产2015年4月底的客观合理市场价格为29，000-30，000元/平方米；上海瑞丰投资咨询有限公司出具了询价意见，询价结果显示，该争议房屋2015年4月的单价为29000-31000元/平方米。

上海市杨浦区人民法院一审认为：

本案争议的焦点在于第三人李某帅以原告葛某、被告李某名义签订的房屋买卖合同的效力问题。

首先，第三人李某帅出售房屋实现债权，违反了法律的禁止性规定。债务到期后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但是，抵押权的行使必须依照法律程序，或者通过与抵押人的协议，或者通过法院诉讼。抵押权人无权擅自处分抵押财产。当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，转移给抵押权人的抵押物所有权无效。原告葛某与第三人肖某某在签订抵押借款合同的同时，与被告李某签订了一份《上海市房地产买卖合同》号，并到公证处办理了《借款抵押合同》号、《上海市房地产买卖合同》号。抵押借款合同虽未明确约定，当葛某在一定期限内不能还清借款时，抵押房产归肖某某所有。但肖某借钱给葛某的条件是，葛某必须出具授权委托书，并授予李某帅签订房产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续的权利，即肖某必须对抵押物有处分权，而所有权中最重要的是处分权。李某帅取得经过公证的委托书后，实际上代替葛某对该房屋享有处分权，肖某实际上享有该房产的所有权人权利。当葛某不能按合同还款时，没有必要。故葛某在签订借款合同时委托李某帅出售房产，且未在承诺期限内履行还款义务的行为，与抵押条款同质，应认定无效。且被告认为委托程序合法成立有效的意见，本院不予采纳。

其次，第三人李某帅与被告李某签订房屋买卖合同存在恶意串通。从当事人之间的关系、相关合同的签订和履行等方面。被告人与李某帅系亲兄弟，李某帅与肖某某曾代理买卖房屋。即使委托书载明第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，本案被告自原告葛某借款之日起即参与其中，与原告签订了第一份房屋买卖合同。被告明知争议房屋被抵押，并卷入债务关系。而户籍人口实际居住。之后与第三人签订房屋买卖合同时，房屋交易的关键环节如交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何消灭、户口如何处理等。而标准题没有约定，明显违背常识。被告及第三人未提供支付相应房款的证据。纵观全案，被告与第三人之前通过协商向原告借款，之后相互配合。在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的授权委托书，他们完成了对原告用作还款担保的抵押财产的直接转让，在一定程度上损害了原告的合法权益。被告和第三人的上述行为，难以摆脱恶意串通的嫌疑。被告、第三人认为原告早就知道被告与第三人的关系，不存在恶意串通的意见，法院不予采纳。

最后，原告葛某的授权是无效的民事行为，意思表示不真实。第三人肖某某通过第三人将抵押财产自行转让给被告李某，通过私力实现了债权。该行为不符合《物权法》和《担保法》关于抵押权实现的规定，也违背了当事人的真实意思。民事法律行为是具有一般有效要件和合法性的民事行为。法律行为根据当事人的意志发生效力是正常的，而且意志必须是真实的。这是民事法律行为的本质要求，否则就是无效的民事行为。争议房屋的产权虽登记在原告名下，但实际上仍由原告的堂弟侯一家长期居住。葛某向肖某某借款，同时向李某帅出具以葛某名义出售争议房屋的委托书，授权李某帅以葛某名义出售争议房屋。实际上是担保肖某某债权实现的行为。真正的意思是借钱，不是买卖有争议的房子。同时，肖某某利用葛某急需贷款的心理，迫使葛某迎合其意愿。他无奈之下，给李某帅出具了经过公证的《争议房屋出售委托书》，这是葛某自己的意愿，不好说。于是，葛某出具委托书，授予李某帅签订房产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续的权利。该民事行为因缺乏表示真实、一般有效要件的意思表示，应为无效民事行为。以及被告第三人认为原告买卖争议房屋的授权是其真实意思表示的意见，法院不予采纳。

综上，第三人李某帅以原告葛某、被告李某名义签订的房产买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同。违反了法律的禁止性规定，不是原告的真实意思表示。不符合民事法律行为的生效要件，依法应当无效。该合同被确认无效后，被告应将争议房屋的产权恢复到葛名下，并恢复肖房屋的抵押权。至于葛某与肖某某的抵押借款合同纠纷，不属于本案受案范围，双方可依法协商解决或另行处理。

综上，上海市杨浦区人民法院依照《上海市房地产买卖合同》第五十五条、《具有强制执行效力的债权文书公证书》第五十二条第一百八十六条、第一百九十五条、第三百三十六条第一百九十五条。

1.合同号第三人李某帅以葛某名义与李签订的《委托公证书》无效；

2.被告李应于本判决生效之日起30日内协助原告葛恢复号房产权。上海市杨浦区广益村x至葛名下；

三。原告葛某应于本判决生效之日起30日内协助第三人肖某某恢复抵押登记，并以肖某某为抵押权人，以债权金额120万元在上海市杨浦区广益村1号X-X室房屋上设定他项权利。

李不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，称：后未代为偿还借款，后以被上诉人名义借款，是真正的借款人。目前，涉案房屋一套由上诉人李居住，另一套出租。被上诉人出于买卖房屋的真实意思表示，自愿与被上诉人签订《中华人民共和国民法通则》合同，授予李某帅签订房产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。为了合同的顺利履行。被上诉人的上述行为与肖某某借钱给他的行为之间没有必然联系，故本案不存在“第三人出售房屋实现债权”的行为。房屋的实际出售人并非李某帅，而是被上诉人本人，与肖某某无关。上述《中华人民共和国合同法》不存在任何合同无效，不存在欺诈、胁迫等违法行为，不损害国家和社会利益。被上诉人明知上诉人与李某帅是兄弟关系，从一开始就知道法律关系中各方的地位，并且已经预见到其行为可能导致的法律后果。一审法院仅认定所签订的争议房屋买卖合同是基于上诉人与李某帅之间的兄弟关系而恶意串通，明显错误且草率。房屋买卖合同成立于2014年10月，交易手续在2015年4月。但一审法院仅以2015年4月底的房地产市场价格为参考，认为被上诉人授权的委托是意思不真实的无效民事行为，依据不合理，不符合本案事实。综上所述，主张合同无效的一方，往往是不诚信的一方，试图通过合同无效来要回不断升值的房子。如果支持被上诉人的原上诉，将严重侵害上诉人的利益，损害诚实信用原则。据此，上诉人认为原判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法予以撤销，发回重审或者改判驳回被上诉人的原审上诉。

被上诉人葛某辩称，后一家因其无力偿还借款而居住在争议房屋内，故后代被上诉人偿还部分借款以保障其居住。目前，被上诉人被逐出争议房屋后，房屋由谁居住和使用尚不清楚。上诉人李某为实现羁押，伙同李某帅、肖某某等人将争议房屋出售，明显违反了法律的禁止性规定。上诉人提供了被上诉人以借款为目的签订的一系列委托书和房屋买卖合同，使肖某某最终实现债权。原审判决认定上诉人李某帅、肖某某等之间存在恶意串通行为。而有争议房屋的买卖违反了法律的禁止性规定，是无效的，这是正确的。上诉人不是真正的购买者。房子增值与上诉人无关。被上诉人的借款是债权债务关系，他愿意偿还借款。是上诉人在原审法院的审理中否定了调解方案。鉴于被上诉人没有出售争议房屋的真实意思表示，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持。

原审第三人李某帅表示同意上诉人李的上诉意见，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。

原审第三人肖某某表示同意上诉人李的上诉意见，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。

二审后，上海二中院确认了一审查明的事实。

上海市第二中级人民法院二审认为：

当事人有责任提供证据证明自己主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人李称，后以被上诉人葛某的名义借款，后是实际借款人。由于证据不足，法院难以采信。虽然当事人办理了债权、委托等公证文书。李某帅代表被上诉人葛某销售争议房屋按照公证后的授权委托书，一审法院认定房屋交易、标准问题上的关键条款有空缺，未作约定。被上诉人在与肖某某签订抵押借款合同时，也签订了相应的买卖合同，办理了债权文书和具有强制效力的委托公证文书。因此，被上诉人与肖某某之间存在法律关系，被上诉人对该房屋的抵押只是借款偿还的担保。原审判决认定被上诉人未正确表明出售房屋的真实意思表示，法院予以认可。鉴于上述相关文件的签署时间及查明的相关事实，一审法院认为，当事人在抵押合同中约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产所有权转移给抵押权人的行为无效，符合法律规定。一审法院向被上诉人出具委托书，授予李某帅签订房产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。这种民事行为是无效的民事行为，因为它缺乏意思表示的一般有效要件，没有错。上诉人的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据。法院难以支持。

综上，一审认定的事实清楚，判决并无不当。据此，上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条第一款第(一)项，于2017年1月18日作出判决：

驳回上诉，维持原判。

这是最终判决。

《中华人民共和国担保法》的内容到这里就结束了。关于女性健康信息，你还想看什么？