《售楼处合同内容不合理》交付面积与售楼广告不符，能否要求退还部分房款

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案情简介：交付面积与售楼广告不符，能否要求退还部分房款

周等多名购房人诉至法院，认为甲公司交付的商品房套内建筑面积与合同约定及乙公司在销售广告中的宣传严重不符，要求甲公司返还减少的套内建筑面积价款及甲公司支付的建筑面积差价.周向一审法院提起诉讼：1。判令A公司返还并双倍返还该房屋套房内建筑面积减少部分的总价款126351.26元；2.判令A公司退还周已支付的建筑面积差额2742.18元；三。判令本案诉讼费用由周负担。

法院判决：不予支持

与周A公司签订的《商品房买卖合同》的内容合法有效。合同双方选择按建筑面积计价，同时约定以产权登记面积为依据进行面积确认和面积差异处理。周现在主张按房屋套内建筑面积计算房款，并返还套内建筑面积价款“减少”的部分。没有事实和法律依据，依法不予支持。

律师说法：宣传资料是否构成要约

那么，本案中的宣传资料是否构成要约？能否确定是基于宣传资料？

首先，宣传资料是否构成要约，要看宣传资料的内容是否具体确定，发送人是否受宣传资料内容的约束，是否对合同的订立和房价的确定产生重大影响。周提供的宣传资料仅写明“92%超高购房率”，户型图注明“备注：赠送面积约11.53平方米”。虽然陈述了赠送面积的数据，但前面注明了“约”，说明数据只是大概，并不十分确定，可见宣传资料的内容并不明确具体。

其次，结合广告中标注的赠送面积的位置和赠送面积的广告词，可以将赠送面积理解为在建筑面积不变的情况下，购房者无需定价即可实际使用的空间。赠送面积对房价的确定无重大影响，户型图上的文字注明：“此信息仅供参考，具体建筑面积和大小以***最终批准的法律文件和最终签订的合同文件为准”。这些内容都说明A公司不受广告等宣传资料内容的约束，双方的权利义务不受平面图和宣传资料的约束。双方权利义务约定仅受《商品房买卖合同》约束。

综上所述，涉案宣传资料为要约邀请而非要约，故宣传资料上的赠送面积不应视为商品房买卖合同的内容。

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