《已被法院查封的房屋不得买卖》明知房屋被查封仍购买，能否取得所有权

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案情简介：明知房屋被查封仍购买，能否取得所有权

惠某与杨某签订房屋买卖协议时，明确告知涉案房屋处于法院查封状态，但杨某仍主动要求购买该房屋。惠和杨口头约定，房子不能买卖就出租，每年租金1万元。惠与杨签订的协议只是一份购房意向书。杨没有履行支付全部购房款的义务，也没有签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议并未实际履行。杨看到房价翻倍，提出各种理由辩称协议有效，不符合法律规定。

法院判决：不予支持其诉讼请求

杨某称其因买卖从惠某处取得房屋产权。第十四条规定：“依法应当登记的不动产权利的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，根据前述法律规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载后，才能取得包括所有权在内的全部不动产权利。从本案查明的事实来看，涉案房屋登记在被执行人城乡建设公司名下。在不动产登记未发生任何变更的情况下，杨要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，依法不予支持。

律师说法：如何认定本案的处分行为

本案房屋买卖合同并非以城乡建设公司为登记名称签订，而是由本案被执行人杨某与惠某于2006年9月15日签订，惠某并非涉案房屋登记所有人。杨也无证据证明惠对涉案房屋的处分是经业主城乡建设公司授权的，惠与杨签订的转让涉案房屋所有权的合同不构成处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条将出卖人无权处分他人财产的行为分为债权行为和物权行为，涉案房屋买卖合同几乎不属于无效，但由于惠某无权处分涉案房屋，未经城乡建设公司追认， 杨灿仅依法行使向惠某主张违约金或损害赔偿金的债权，不能在涉案房屋之上设立物权期待权。

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