原房主擅自出租并抵押 能否继续履行合同

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案情简介：原房主擅自出租并抵押，能否继续履行合同

魏某称，2011年9月19日，原、双方签订《售房协议》，约定将位于兰州市张掖路87号中广大厦25层的办公楼全部转让给魏某，面积1284.0l平方米，单价12800元/平方米。房屋转让总价为16435328元，已经包含产权过户。《房屋买卖协议》签订后，魏某按约定履行了付款义务，但多次违反合同及法律规定，未积极办理涉案房屋产权过户所需的评估、税务、测绘等相关手续，未向产权交易中心提交办理产权证所需的相关资料，未将房屋交付给魏某， 并为谋取不当利益，在双方签订协议后将已出售给魏某的房屋私自出租，并在未告知魏某的情况下将涉案房屋抵押给他人。 综上，该行为不仅违反了双方签订的合同及相关法律的规定，也严重违背了诚实信用原则，已构成恶意违约，并给魏造成了巨大的经济损失。

法院判决：应当继续履行

本院认为，因双方合同尚未履行，魏未支付房款，未交付房屋，未办理过户登记。纠纷房屋所有权人未过户至魏名下，房屋出租所得应归其所有。魏主张房屋租金无法律依据，本院不予支持。因魏尚欠购房款8，435，328元，魏为撤销银行按揭所支付的银行本息将冲抵未还的购房款8，435，328元(多付少付)。根据合同，所有转让费应由王承担。判决：魏与王签订的房屋买卖合同(房屋买卖协议)继续履行；魏办理了该房屋的抵押手续。

律师说法： 如何认定本案的协议是否有效

协议是否已经终止。王认为，本案中，由于魏未向第三人支付全部购房款，致使交易中止，房屋买卖协议已经终止。王完全享有首先为自己辩护的权利。据我们调查，青白石信用社是在双方签订购销协议后签订三方协议的。在魏存入1000万元的当天，青白石信用社在扣除王抵押的借款及利息后，退出三方协议。经王、魏同意，三方协议撤回销毁。根据《房屋买卖协议》第三条，魏在王处办理了房产评估、税务、测绘等相关手续。收到证明回执后，通过三方协议将剩余房款支付给王。因青白石信用社扣除抵押贷款及利息后三方协议终止，根据该条款，魏支付王购房款1200万元，后未再支付，不违反双方约定。且在房屋买卖协议中，未明确约定由魏向第三人支付全部购房款，故王不能主张其享有先履行抗辩权，其主张对方先违约导致协议解除的主张不能成立。双方签订的房屋买卖协议合法有效，当事人应当全面履行合同义务。

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