【名为房屋买卖合同实为借款担保】名为买卖合同实为借贷合同的担保，是否应认定无效

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案情简介：名为买卖合同实为借贷合同的担保，是否应认定无效

唐某、马某、王某表示：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯市燕海房地产开发有限公司(以下简称甲公司)应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但到目前为止，A公司拒不履行交房义务。故请求法院判令：1。甲公司向唐、刘、马、王支付违约金6000万元；二。甲公司承担唐、刘、马、王在主张权利过程中的损失费用41.63万元；三。本案所有诉讼费用由A公司承担。A公司主张对唐、刘、马、王分别提起公诉。四人与A公司没有房屋买卖意向，说明他们之间的房屋买卖合同叫买卖，实际上是借款，商品房买卖合同是借款合同的担保。本协议违反《中华人民共和国担保法》第40条和《中华人民共和国物权法》第186条的规定，无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情形。四方要求的违约金、损失费用没有事实依据。

法院判决：应当支付违约金

法院经审理查明，唐某、刘某、马某、王某与A公司于2013年签订了多份借款合同。通过实际放款并接受他人债权转让，取得A公司贷款总额2.6亿元的债权。为保证借款合同的履行，4人分别与A公司签订了多份商品房预售合同，并在当地房屋产权交易管理中心进行了登记。债权陆续到期后，因甲公司未偿还贷款本息，双方经对账确认，甲公司尚欠四人贷款本息361，398，017.78元。随后，双方重新签订《商品房买卖合同》，约定甲公司将其名下的房屋出售给四人，上述本息折成已付房款，剩余房款38601982.22元，待全部标的物产权转移登记完毕后一次性支付给甲公司。唐等人提交的与A公司的对账表显示，双方借款利息分别按照月息3%、4%、逾期利率10%计算，计复利。

律师说法：如何认定是否买卖合同无效

本案争议商品房买卖合同签订前，甲公司与唐等四人之间确实存在借款合同关系。为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方争夺的是商品房买卖合同。在甲公司未偿还贷款本息的情况下，经重新协商和解，将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，将贷款本息折算为已支付的购房款，并约定房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务。民事关系的产生、变更和消灭，除法律有特别规定的以外，需要由法律关系的参与者一致表示意志而形成。在民事交易活动中，当事人变更遗嘱的情况并不少见，除非法律有特别规定禁止，否则应当允许这种遗嘱的变更。本案中，双方协商一致解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不是对双方借款合同履行的担保，而是在借款合同到期时，通过将A公司的全部商品房出售给唐等四名债权人，实现双方权利义务平衡的交易安排。交易安排不违反法律、行政法规的强制性规定

但在确认《商品房买卖合同》合法有效后，双方约定该合同项下已支付的购房款从原贷款本息中划转，甲公司提出欠款金额包含高额利息。当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院应当审查基于借款合同实际履行而形成的借款本息金额，防止当事人通过签订商品房买卖合同将非法高息合法化。经审查，双方借款利息的计算方式已超过法律规定的民间借贷利率保护上限。高息双方所欠金额无法依法确认。由于受法律保护的贷款利率明显低于双方和解确认的贷款利率，应认定唐等四人作为购房人未足额支付合同约定的房款，甲公司未按约定时间交付房屋不应视为违约。

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