央行突然出手,企业贷款利率下降,买房子的负担能减轻多少?
2月20日,全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)。这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整,备受关注。与上月相比,本月1年期LPR下降10个基点到4.05%,5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。LPR如期实现“双降”,旨在引导降低实体经济融资成本,并非为了松绑房地产调控政策。
2019年8月17日,央行决定改革完善LPR形成机制。自8月20日起,每月20日公布LPR,作为银行新发放贷款的主要参考和定价基准。12月28日,央行发布公告明确:自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的贷款合同;同时,要求2020年3月1日至8月31日实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。目前,新发放贷款已经采用LPR作为定价基准,存量贷款定价基准转换工作即将开始实施。两个期限的LPR双双下降,有助于引导银行贷款利率下行,进而推动降低实体经济融资成本。特别是1年期LPR下降幅度为10个基点,为改革完善LPR定价机制以来的最大降幅。在疫情防控关键阶段,此举释放出强化逆周期调控的信号,体现了货币政策灵活适度的取向,有助于推动贷款利率进一步下降,为打赢疫情防控攻坚战、帮扶中小企业提供更加有力的支持。
近期,央行多次表示,继续坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。如2月19日,央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告,强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此,对于本月LPR下降,房地产市场无需兴奋,更不能错误解读。近两天来,针对LPR下降,不少分析报告认为是房地产市场一大利好,更有少数媒体煞有其事地以“100万元房贷每月少还31元”为题进行报道。这种似是而非的结论,可能容易误导舆论。
事实上,LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款,不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素,在LPR基础上进行加点。融360发布的研究报告显示,2020年1月,全国首套房贷款平均利率则为5.53%,为5年期以上LPR加点73个基点;二套房贷款平均利率为5.84%,为5年期以上LPR加点104个基点。所以,对增量贷款,LPR下调后,在LPR的基础上银行可以调整加点,房贷利率可能下降,也可能不变,还可能上升。对存量贷款,在定价基准转换之前,此次LPR下调更是没有直接影响。因此,本月LPR下降后,每月房贷负担能否减轻,难以一概而论。
当然,我国市场流动性将继续处于合理充裕状态,市场利率有望进一步下行。在这种情况下,房贷利率或有一定下行空间。但较为优惠的房贷利率,将主要集中在首套房贷,旨在降低刚需购房者负担,而对二套及以上的房贷仍将执行较高利率。从中长期看,“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。下一步,央行和金融机构将根据购房区域、主体的不同,综合运用多种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投资投机,既着眼当下又引导预期,进一步实施好差别化住房信贷政策。
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