跨越婚前婚后的按揭还款房屋 离婚时其增值部分如何分割

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案情简介：离婚时要求分割婚前一方按揭购买婚后共同还贷但尚未办理产权证书的房产

2003年1月7日，朱与A公司签订商品房买卖合同，以按揭方式购买名雅园房屋一套。总房款402192元，银行房贷利息15388.80元。2003年5月22日，原告罗某(女)与被告朱某登记结婚。婚前朱某已偿还按揭贷款共计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款308651元。2005年5月24日，罗诉至杭州市中级人民法院要求与朱离婚，并要求分割财产。发现离婚时尚未办理房屋所有权证。

法院判决：婚前按揭方继续履行合同，但是须对对方以财产折价的方式进行补偿

法院委托杭州永正房地产评估公司对涉案房屋价值进行评估，确认该房屋2005年7月13日的市场价格为104.3万元。由于尚未办理权属登记，涉案房屋的《商品房买卖合同》系朱某婚前与房屋开发商签订，故《商品房买卖合同》中的权利义务应由朱某继续履行，但朱某应以财产折价的方式对罗进行补偿。具体如下：朱婚前支付的按揭贷款共计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同提前偿还按揭贷款308651元为夫妻共同财产；房屋增值部分按朱婚前出资108929.80元，夫妻关系存续期间共同出资308651元的比例分割。房屋相应增值部分，朱婚前出资163140.6元，归其个人所有，增值部分462247.4元，由两人平分。

律师说法：按揭还款履行期限跨越婚前婚后，离婚时房屋增值部分应如何分割？

对于婚前一方以按揭方式购买商品房，婚后夫妻以共同财产偿还贷款，但离婚诉讼期间尚未取得房屋所有权证的情形，根据合同相对性原则，既然与房屋开发商签订商品房买卖合同的买受人是婚前按揭的买受人，就应当继续履行商品房买卖合同中的权利义务。同时，由于婚后夫妻以共同财产还贷，婚前按揭的买受人应以财产折价的方式补偿另一方。

具体划分和计算方法如下：购房人婚前所支付的按揭贷款为个人财产，婚后夫妻共同偿还的按揭贷款为夫妻共同财产。房屋增值部分按照婚前按揭购房人婚前出资额与夫妻关系存续期间夫妻共同出资额的比例进行分割。前者婚前个人出资的相应增值部分归个人所有，后者夫妻关系存续期间共同还贷的增值部分由两人平分。

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