【亲姐妹直接房屋买卖】姐姐擅将妹妹房屋卖与他人，是否构成表见代理？

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案情简介：姐姐擅将妹妹房屋卖与他人

2006年，在广东深圳打工多年的冯某在老家安徽全椒县祥和镇国源路盖了一栋四层小楼，没有房产证。房屋建成后，因冯某在广东工作，常年不回家，该房屋实际由冯某的姐姐大丰居住。2010年4月12日，冯某回到全椒，发现姐姐大丰未经其同意，将冯某拥有的二层房屋(约120平方米)出售给冯先生。冯某立即通知冯老师，要求冯老师让出房子。冯老师没有理会，而是开始装修房子。冯认为，自己的房子因为没有房产证，依法不能买卖。同时，他的姐姐大丰无权代表自己出售房屋。两被告冯先生与大丰之间的房屋买卖协议明显无效。冯老师强行装修房屋的行为属于侵权行为。诉讼请求判决确认两被告签订的房屋买卖协议无效，返还房屋；责令冯先生立即停止装修房屋。

被告冯老师辩称，房子是我预付款盖的。当时被告大丰并没有告诉我房子是谁的。大丰的行为构成表见代理，我不同意退房。

被告李辩称，冯的诉讼请求属实。当时我私自将冯的房子卖给了被告冯。现在冯不愿意卖房子，房子依法不能卖。我愿意退还被告冯已交付的房款。

法院审理：双方自愿达成调解

经安徽省全椒县人民法院调解，双方自愿达成如下协议：3360被告李与被告冯的房屋买卖协议无效；冯老师将所购房屋返还冯某、并退出房屋内全部财产；同时将房屋钥匙交给被告大丰；大丰将购房款13万元返还给冯，并赔偿冯各项损失10.8万元，共计23.8万元；其他无纠结。

律师说法：是否构成表见代理

我国《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”这是代理制度在中国适用的最基本的法律依据。我国《合同法》第49条规定了表见代理：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

表见代理的法律后果：(1)表见代理成立，订立的合同有效。虽然表见代理是无权代理，但只要存在相对人有理由相信行为人享有代理权的事实，且表见代理成立，行为人的代理行为就应视为有效代理。本案中签订的合同应为有效合同，相对人不享有《合同法》第四十八条规定的撤销权。也就是说，本案中如果大丰代为出售姐姐的房产，则大丰与冯老师签订的房屋买卖合同有效，冯某无权解除合同。因此，本案中大丰的行为是否构成表见代理对该案的裁决非常关键。(2)代理人应当对委托人承担民事赔偿责任。因表见代理的成立而使被代理人承担民事责任，给被代理人造成损失的，被代理人有权根据与被代理人是否存在委托关系、被代理人是否超越代理权、代理权是否终止、无权代理人的过错等不同情况，请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给委托人造成的损失。也就是说，如果大丰在本案中出售其姐姐冯某的房屋构成a

兄弟姐妹关系不构成法律意义上的表见代理的基础。表见代理大多发生在夫妻之间、父母与子女之间。《合同法》第四十九条规定“相对人有理由相信行为人有代理权”，必须符合法律规定的标准和一般人的判断标准。如果行为人持有自己出具的授权委托书，或者其其他行为可以推定为具有授权的意思表示。非产权人的出卖人应当有授权委托书代为办理售房事宜，买受人应当要求授权委托书尽量公证。本案中，姐姐大丰出售姐姐冯某房产的行为不符合《合同法》第四十九条规定的条件。大丰以非法手段处分他人财物，以此让第三人相信自己有代理权。如果仅凭这些就认定大丰的行为构成表见代理，显然是对冯某合法财产的无过错侵害，客观上给大丰的违法行为披上了合法的外衣。

综上所述，大丰卖房的行为不能构成表见代理。与大丰冯先生签订房屋买卖合同，事先未经房主冯某授权，事后冯某也未追认。根据《民法通则》第六十六条第一款和《合同法》第四十八条第一款，房屋买卖合同无效。

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