租房违约金太高 必须全部支付吗

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案情简介：租房违约金太高

2015年6月18日，聂某(甲方)与陈某(乙方)签订a 《房屋租赁合同》，约定甲方将该房屋出租给乙方使用；租赁期限为五年。第一年租金2800元/月，第二年租金3000元/月，第三年租金3200元/月，第四年租金3400元/月，第五年租金3600元/月。付款方式为季度付款，乙方在使用房屋前支付租金；乙方应向甲方支付3000元人民币的保证金；乙方装修时不得改变甲方房屋结构，维修费用由乙方自行承担；租赁期内，除不可抗力(包括***拆迁)外，甲乙双方如有任何单方面违约，应承担对方半年的租金费用。合同签订后，将该房屋出租用于餐饮，并向聂支付租赁保证金3000元及截至2016年12月17日的租金。2016年12月，餐饮业务停止使用租赁门面，但并未与聂商谈解除租赁合同及返还租赁物事宜。聂多次通过电话、短信等方式要求支付租金，均遭到拒绝，遂将聂诉至法院。陈某辩称，未付租金是真实的，会立即支付，但违约金太高，他只能承担3000元。

法院判决：支付租金及违约金

法院经审理认为，聂某与签订的《房屋租赁合同》是双方自愿、真实的意思表示，其内容符合法律规定，依法应予保护。合同签订后，双方应按照约定全面履行各自的义务。聂某按合同约定将房屋交付陈某使用，陈某应按约定期限支付聂某租金。现陈某未按约定支付租金并提前解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。现聂某要求陈某支付房租5000元及电费85元。他的申诉事实清楚，证据确实充分，于法有据。本院应予支持。此外，聂某要求陈某支付违约金18000元。根据合同第四条双方约定，“除不可抗力(含***拆迁)外，任何一方违约，应承担对方半年租金”。该条款中的“半年租赁费”，即18000元，实际上是任何一方提前解约，双方应承担的违约金额，即违约金协议。违约金是一种补偿性的经济制裁，是违约方因违反合同而给予守约方的损失补偿。综合考虑本案合同的履行情况、聂某的实际损失和陈某的违约程度，双方约定的违约金明显偏高。鉴于陈某自愿承诺3000元，陈某的意思表示是对自己权利的处分，符合法律规定，予以接受。

律师说法：必须全部支付吗

《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损害赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。"

本案中，聂某与陈某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现承租人陈某未按时支付租金，属于违约行为，应按合同约定支付违约金。关于陈某向法院提出的违约金过高，法院应减少的问题

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