[出租人可以解除转租合同吗]擅自转租改造拆迁，可以解除合同吗

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案例简介：承租人擅自转租并且拆迁改造房子

2009年9月19日，原告甲与被告刘协商签订《房屋租赁协议书》号合同。主要内容：原告将原邢燕学校的房屋和场地全部出租给被告使用。年租金6000元，租期25年，自2010年1月1日至2035年12月31日。租赁期内，三楼东侧的六间房屋不变，保证村卫生室两间房的需要。原告、被告单方违约，赔偿守约方10倍租赁费。签订合同后，被告向原告支付2010年至2014年的租金，共计3万元。2014年6月18日，被告刘某与第三人薛某协商签订《协议书》号。三楼楼梯朝东的房子和一楼原有的诊所不在使用范围内。第三人向被告支付租金12万元。第三方因业务需要对学校的门楼、厕所、院墙进行拆除重建，上述设施不在《房屋租赁协议书》预留楼内。2014年7月16日，原告以被告未经同意拆除学校门楼、厕所、院墙为由，书面通知解除合同。2014年7月17日，被告向原告发送了答辩状。2014年8月15日，原告书面通知被告双方签订的房屋租赁协议于2014年8月10日终止。

法官判决：驳回诉讼请求

原告驳回了睢县历山镇双兴村委会的诉讼请求。

律师说法：合同可以约定解除或法定解除

1.《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。当通知到达另一方时，合同终止。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

因此，本案中，原告要解除合同，必须符合《合同法》第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。

2、《合同法》第九十三条当事人可以协商一致解除合同，也可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足时，解除权人可以解决。

除了合同。

本案中，中原与被告在《房屋租赁协议书》中未约定解除合同的条件，也未在协议签订后就解除合同达成共识。原告发出的上述终止通知约定了终止合同的条件。3、《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(1)因不可抗力导致合同目的无法实现；

(2)履行期届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行。

重大债务；

(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内未履行的；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；

(五)法律规定的其他情形。

就法定解除而言，首先，《合同法》第223条规定了承租人擅自对租赁物进行改善或增设其他物的民事责任承担方式，但并未赋予出租人单方解除权，《房屋租赁协议书》明确规定由被告承担房屋改造和场地重建费用，还规定了保留建筑物的范围(三楼东侧六间房屋和村卫生室用房)。说明在保证合同约定的住房需求的前提下，允许原告对租赁房产进行改建。本案租赁物的拆除重建不涉及前述保留范围，不违反《合同法》第223条的规定。其次，被告已按约定履行了支付租金的义务，上述理由成立

4.《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《合同法》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，以承租人未同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，被告未提交有效证据证明其转租给第三人的行为得到了原告的认可，但根据审理查明的事实，被告刘已于2014年7月17日向原告发送了答复，告知第三人薛的存在以及解除合同会给第三人造成经济损失的事实2。此时，原告知道转租事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在六个月内提出异议，因承租人未同意而请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告直到2016年2月29日才发函提出异议，已超过法定期限。所以，双方的合同是合法有效的，双方都应遵循法律。

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