基础设施REITs、类REITs、公司债券，保障性租赁住房三大融资渠道

经济适用房无疑是目前住房租赁市场的C位。从中央到地方一系列政策的密集出台，让保障性租赁房走上了发展的快车道。

租赁市场的发展离不开金融的支持。对于从业者来说，明确保障房的主要融资渠道及其各自的属性非常重要。

麦点空间租赁现梳理主要住房租赁融资渠道(基础设施类REITs、类REITs、公司债)及代表性案例如下：

基础设施REITs

REITs(房地产投资信托基金)房地产信托投资基金是以房地产为基础资产的标准化金融产品。

2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号)，正式将保障性租赁房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

此前，基础设施REITs试点优先支持基础设施短板项目，鼓励新的基础设施项目试点。主要包括：

1.仓储和物流项目。

2.收费公路、铁路、机场和港口项目。

3.城市污水垃圾处理及资源化利用，固体废物危险废物医疗废物处理，大宗固体废物综合利用项目。

4.城市供水、供电、供气和供热工程。

5.数据中心、人工智能和智能计算中心项目。

6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络工程。

7.智能交通、智能能源和智能城市项目。

8.鼓励国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

代表案例1

深圳市人才安居集团REITs项目

在纳入基础设施REITs发行范围9个月后，2022年4月中旬，据媒体报道，深圳人才住房组团项目上报国家发改委，成为国内首个正式申报的保障性租赁房REITs项目，标志着保障性租赁房发行取得突破。

据深圳市人才住房集团有限公司相关负责人介绍，该项目的基础资产为位于深圳市核心区域或地段的4个项目，均已取得保障性租赁房认证，整体入住率99%，涉及保障性租赁房1830套，建筑面积13.47万平方米，评估资产价值约11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，能够满足发行REITs的收益率要求。

据相关负责人介绍，“北京、上海、重庆等地的保障性租赁房REITs试点正在推进。预计未来将出现更多的保障性租赁房REITs，监管部门将在试点过程中继续加快审核标准化进程和完善相关配套政策，推动保障性租赁房REITs市场建设，建立保障性租赁房制度发展新模式。”

类REITs

目前国内还没有严格的REITs相关法律法规，现在市场上发行的产品都部分符合国外成熟市场的REITs标准，因此被称为类REITs产品。

虽然近几年我国已经发行了类REITs产品，但目前我国发行的类REITs产品在交易结构、税负水平、运作方式、收入来源、收入分配方式、募集范围、退出方式等方面与成熟市场仍存在一定差异。

代表案例2

国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划

2021年8月18日，我国首只公租房REITs产品“国家开发银行-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(以下简称专项计划)成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。

国家开发银行和北京金控集团是“国家开发银行-北京保障房中心公共租赁住房资产支持专项计划”的统一协调人。国家开发银行和北京金控集团为专项计划管理人和主承销商，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，基本建设投资引导基金为基金管理人。标的资产为北京保障房中心持有的公租房。该专项计划优先级证券评级AAA，期限18年，发行规模4亿元。

作为国内首个公租房REITs产品，该专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市***和各级单位的高度重视和大力支持。为公租房资产融资所涉及的各个环节找到了出路，为公租房资产的合法合规进行了有益的探索，对公租房REITs的推出起到了重要的指导作用。

该专项计划具有诸多创新特点：以市场化方式创新性地使用REITs作为融资工具，有效盘活了公租房资产存量，提高了公租房依靠自有现金流进行融资的能力；资产的评估价值决定了公租房的融资规模，提高了公租房资产依靠自身价值进行融资的空间；只付息不还本的产品结构，减轻了公租房企业的偿债压力。

类REITs融资提高了公租房企业的融资能力，加强了对中低收入家庭住房的支持，对拓展保障性安居工程融资渠道，促进住房租赁市场健康持续发展，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要的指导和示范意义。

公司债券

企业债券是指股份公司在一定时期内以追加资本发行的借款凭证。与银行贷款的间接融资方式相比，企业债券作为资本市场直接融资的一种，具有一定的成本优势。

据麦点不完全统计，2021年，住房租赁专项公司债共发行16只，累计发行金额372.62亿元。发行人绝大多数是房企，包括万科、华润、保利等大头房企。

代表案例3

北京首都创业集团5亿元住房租赁专项公司债券

今年4月15日，北京首都创业集团股份有限公司发布公告称，已成功发行2022年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)(第二期)。

据记者了解，上述债券采用网下认购和向专业投资者配售的方式发行，发行工作于2022年4月15日结束。

其中，债券本金金额为5亿元，票面利率为3.18%，期限为3年。

代表案例4

北京保障房中心有限公司15亿元公司债券

北京经济适用房中心有限公司也于近日公开发行公司债券。

据悉，本期债券发行规模不超过15亿元(含15亿元)，票面利率3.09%。

根据招股说明书，北京保障房中心本次面向专业投资者发行的债券期限不超过25年(含25年)，债券为固定利率债券。票面利率由发行人和主承销商根据网下询价簿记结果协商确定。付息方式为单利，付息频率为年付息，债券到期一次性偿还本金。

北京保障房中心发行债券募集的资金将用于适用法律法规允许的其他用途，如偿还到期债务、补充流动资金、项目建设运营等。

大力发展保障性租赁房，资金支持必然是市场主体急需解决的问题之一。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)，明确提出要进一步加大对保障性租赁房项目的金融支持力度

未来，随着REITs试点的不断推进，市场化的租赁住房也有望被纳入REITs的范畴，成为中国REITs的又一片蓝海。

当前，住房租赁企业迫切需要做的是发挥市场主体优势，加强运营能力，拓宽融资渠道，静待政策出台。