淄博多家银行紧跟市场变化作出政策调整

2020年4月15日，淄博多家银行紧跟市场变化作出政策调整，纷纷自主下调个人住房贷款利率。淄博市中行、建行、农行、邮储银行、齐商银行、青岛银行均将首套房贷款利率调整为5.0%，二套房贷款利率调整为5.2%。

4月21日，时隔7天，淄博个人住房贷款利率再次下调。多家银行表示针对部分优质客户，首套房贷款利率已普遍降为4.9%至5.0%。

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不到一周的时间淄博多家银行房贷利率二次下调，这种情况在房产政策收紧的这些年一直很少见，我认为房贷利率二次下调的原因主要有以下几点。

1.降低刚需购房者负担，使其购房。

之前房贷利率上升，是为了阻止部分非刚需购房者强行上车，让其房产增值收益赶不上利率还款，防止他们挤压抢占刚需用户购房需求。但因此也提升了许多刚需购房者的购房门槛与购房负担。

因此本次二度下调房贷利率是希望释放部分购房潜力，让原本处于观望的购房者进入购房市场。

2.去房产库存，降低房企风险

今年各大房产接连开局不利，先是融创爆雷，又是万科腰斩，而且一大票房企财报都未能如期发布，各大房企负债爆表，这种情况下该怎么办？只能用政策刺激市场，帮助各大房产去库存，降低爆雷的风险。

其实归根结底就是刺激房地产市场的消费。

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不过我认为房贷利率的下调并不能达到银行所希望的目的。

今时不同往日了，2015年-2017年间下调房贷利率确实刺激了房地产市场，让房地产市场一举走出了2015年之前的低迷，这次为什么不能如愿？我们先来看一组数据。

1996年，中国家庭负债率3%

2010年，中国家庭负债率20%

2020年，中国家庭负债率55%

而截止到2021年第四季度，中国居民家庭部门的负债率已经达到了62%，这已经远高于1997年香港楼市泡沫破灭的51%，接近1991年日本地产大崩溃时的70%。

与家庭负债率相对的则是中国居民储蓄率，从2005年的51%到2008年的56%，2012年又增长到了59%，之后一路下跌到了2020年末的44%。

现如今能一样吗？大家手里都没钱了，当初下调房贷利率能起到刺激作用是因为彼时居民储蓄率高，负债率低，老百姓手里有钱，并且整个房地产处于增值阶段，买房相当于资产增值，而钱存在银行是不断贬值，还不如买房。

现如今我国我国住户存款余额为102.5万亿元，人均存款达到7.27万元，但是居民负债总额超过了200万亿元，平均下来，人均负债高达14.3万元。人均负债几乎是人均存款的一倍，高负债下指望短期政策刺激市场这是根本不现实的。

再者就是市场其实需求下降了，中国不缺房子。中国人均居住面积在2019年就达到了42.4平方米，极度接近欧美日韩等发达国家，基本已经到顶。再根据3月份前重庆市市长黄奇帆先生的专访数据得知，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，一年房地产建设量可达到17亿平方米，几乎占全世界一年建设量的一半。还有生育率又断崖式下跌，从2015年出生1655万下跌到了2021年出生仅1062万人，六年出生人口降低了600万，这代表后续对房子的需求将更加乏力。

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所以根据以上两个数据我们可以得知现在大家是1.没钱。2.市场上不缺房。3.后续市场对房子的需求会进一步降低。

以上种种原因累计在一起，我认为此次房贷利率两次下调并不能有效的刺激房地产市场，也不会使得库存量大幅下降。

（法拍房熟练激增至168万套）

最后我个人建议，不要因为房贷利率下调就加高杠杆强行上车，3月份全国城镇失业率已经上升到了5.8%，并且大部分城市的房产已经失去了增值功能，增值跑不过房贷利率，所以不建议强行购房上车。但是如果真的是着急用房（比如结婚），也建议少加杠杆，留足足够的备用现金流再上车。