公募reits怎么买？

九大公募reits怎么买?今天再不揭晓答案。我出门都得穿防爆服了。

先来讲短期操，你们最喜欢的，我的观点是满格打新没有问题。

首先九个公募reits是从全国各地申报项目里面优中选优挑选出来的。从各方面看，至少不会存在什么瑕疵，不会出现踩雷的情况。

其次，根据某邦证券的测算，即使保守的预期条件下测算所有项目的内涵价值都超过了发行的规模。也就是说发行价格并没有高估，甚至还有一定的安全边际。

第三，这批公募reits绝大多数的份额都被战略投资者预定，散户能够申请到的非常稀缺。在市场上能够交易的数量肯定是非常少，你说都没有人持仓，就压根就没法砸盘，对不对?所以我就拍个脑门说打新申购reits的份额，跟打新股IPO 非常相似，问题不大，指不定上市的前面几天，还有好事者炒作到更高位置，剩下新发reits你打新就行。但是千万别跟风追高买卖去当韭菜。

那么长期持有的话，公募reits怎么买更好一些呢?总共有九个项目，我们就分类来比较，这样可以更直观一些。

我们先来看园区内都处于发达经济带，运营都相对成熟。

先来看第一个指标，原股东认购率+战略配售，专业度和信息不对称。项目越好，这个比例肯定越高。蛇口产业园是65%，苏州产业园区60%。张江光大园只有55%。

其次看出租率，蛇口产业大概是89%。苏州产业园呢是80%，而张江光大园出租率高达99.5%。你喜欢哪个?当然是出租率低的，因为出租率还有上升空间，收入会增加。如果都已经满了，那说明收入也已经封顶了，对不对?

再来看运营指标利润率=净利润/总收入，蛇口产业园是46%，非常高。苏州产业园研报中的数据有问题，我就去翻了招募说明书重新核算。2020年的利润率是19%，而2018和2019年是30%。毕竟新冠疫情也可以理解。而张江光大园是最令人担心的，只有4.3%。业务稍微有个风吹草动，利润买就没了，分红就会有危险。所以蛇口产业园和苏州产业园的reits明显要给张江光大园更为优质。

仓储类的reits有两个，一个是国资盐田港，一个是外企普洛斯。战略股东占比，盐田港是65%五，普洛斯是72%。市场化运作项目，看来是更受欢迎。

两者的出租率基本上都是100%饱和了。利润率方面，盐田港是33.4%，普罗斯是36.9%，这两个项目都是相当不错。

我们再来看特许经营权的项目属性也有两类。先看高速公路，这个容易理解，高速的地理位置很重要，人口和经济发展决定了高速公路未来的流量的潜力。杭州和广州大致相近战略股东占比一个是74.3%，一个是79%，都是香饽饽。

在年限方面，沪杭甬高速是20年。广河高速是99年，所以reits本金的衰减速度，沪杭甬远远快于广河高速。

来看当前的车流量，沪杭甬每天是21468辆，每分钟差不多14.9辆。广河高速是48386，每分钟是33.6辆，或者更容易接近瓶颈而失去收入的潜力。

再来看财务指标，资产负债率，沪杭甬的负债率是22%，相对可控，但是短期借款占比总负债的97%，6.2个亿，每年的还款有巨大压力。广河高速负债率高达67%，目前收入中有31%都用来支付利息。利润方面，2019年的数据更有代表性，分别是16%和21%。

看着还不错吧。实际上在过去三年，利润率一直都在直线下降，运营效率在未来是堪忧的。

最后是环保类，首钢生物和首创水物，这两种绝对是刚需，根本不用看业务形态，甚至对价格都不敏感。如果要调升业务单元的价格，需求也不会因此而下降，所以是铁板的好业务。果然，战略股东分别持有76%和60%，很抢手。年限也都比较接近，分别是21年和26年。分红率分别是8.9%和8.7%。两个项目差异不大，也没有明显缺点。所以从选择的排序上，产权类的reits优先，因为股性、债性共同发力，预期收益呢要更为可靠一些。除了张江光大园，其他项目都很好。特许经营权在其次，环保作为好行业优先，高速略有风险。

那么在认购的排序上，1.苏州产业园 2.蛇口工业园 3.普洛斯仓储 4.盐田港仓储 5.首钢生物 6.首创水务 7.沪杭甬高速 8.广河高速 9.张江光大园，满意了吗?

公募reits怎么买呢?

因为是公募reits场内和场外申购都可以。但是因为未来我们终将会通过卖出份额获取回报。我强烈建议大家优先场内申购，操作步骤跟证券软件打新股一致。如果你想长期持有，也可以在银行或者基金销售平台申购。未来需要的时候，再转托管到你的券商，变成场内份额在作卖出。

总结一下九个公募reits上市，类似于新股IPO，我们去打新申购没有问题。但是千万不要在上市之后去追涨杀跌，未来还有很多reits上线的，不要着急!