二手房逾期付款造成风险 应由谁承担

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案情简介：二手房逾期付款造成风险，应由谁承担

姚某称，2011年8月5日，其以62万元的价格从第二被告处购买平湖市当湖街道赤海小区26栋2单元501室房屋，签订房屋转让合同，并向第二被告支付定金8万元。此后，于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日分别给付二被告20万元、10万元、1万元。然而，2012年7月下旬，两被告擅自将约定的房屋出租给外人。2012年8月初，两名妇女在房子里被外人残忍杀害并肢解。随后，要求解除原被告与被告签订的房屋转让合同，两被告返还购房款39万元。

法院判决：应当由被告承担相应风险

本案争议房屋尚未交付。被告认为，由于延期付款导致房屋不能及时交付，因此通过出租房屋减少了损失，故合同约定的付款交付期限届满后争议房屋的风险应由被告承担。本院认为，逾期付款的违约行为确实给二被告造成损失的，可以在处分争议房屋前通过催告或诉讼方式解决。现在，第二被告在未告知、未征得同意的情况下将争议房屋出租给他人，其对争议房屋的处置必然增加房屋出现各种风险的可能性。争议房屋内的命案虽属意外，但属于二被告租房引发的风险事件。根据原被告的陈述及双方提供的证据，房屋转让合同签订并交付定金后，支付给二被告的房款为延期付款，两被告均未提出异议，属于延期付款的违约行为。故第二被告以延期付款为由认为杀人风险不足，本院不予支持，由第二被告承担房屋出租产生的相应风险。

律师说法：如何认定本案的法律关系

由于二被告的出租行为，房屋转让合同约定的标的物尚未交付，其状况在双方签订房屋转让合同时已经发生变化，导致无法正常居住，房屋价值贬值。继续履行合同，不能实现合同目的的，请求解除双方签订的房屋转让合同。合同终止后，合同尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同的约定，购房尾款第二次支付时间为2011年9月25日，但该时间到期后购房款仍未支付至约定金额。虽辩称二被告在签订合同时未告知房屋存在抵押贷款，事后要求二被告还清银行贷款，再支付剩余购房款，但上述情况无证据证明；退一步说，即使本案争议房屋存在抵押贷款，也不能证明这种情况会影响合同的正常履行。只要按照合同约定支付购房余款，两被告就可以还清贷款。为办理过户手续，延迟付款的行为与被告延迟交房有关。

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