房屋买卖合同解除后 当事人应否赔偿房屋升值损失

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合同解除后违约方应否赔偿房屋升值部分损失

司法实践中，对于买受人能否主张差价赔偿，存在诸多不同观点。有人认为买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不予补偿；有人认为房子升值应该补偿。2003年3月24日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》号法规。但由于当时我国房地产市场相对稳定，该解释所解释的双倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来房价大幅上涨，双倍赔款难以约束违约的卖房人。同时，该司法解释仅限于商品房买卖纠纷，不能适用于其他房屋买卖纠纷。在房屋买卖合同纠纷中，由于出卖人违约，合同的履行在法律上或事实上都变得不可能。合同履行后预期的利益损失得不到保护，对买受人明显不公平。

综上所述，我们支持房屋升值补偿，实现了法律效果和社会效果的和谐统一。为了平衡双方利益，遏制违约行为，维护公平交易，在司法实践中应正确理解和适用《合同法》的相关规定，以平衡买卖双方的利益。根据我国《合同法》的规定，赔偿损失的范围可以由法律直接规定，也可以由双方约定。除法律另有规定和当事人另有约定外，所有损失，包括直接损失和间接损失，都应当按照全额赔偿的原则予以赔偿。直接损失是指财产损失。间接损失又称利益损失，是指可预期的利益损失。由于房价上涨，卖方违约，买方造成的间接损失包括房屋升值部分的损失。因此，要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。

房屋升值部分如何确定

对于房屋升值的确认，北京、上海等地的法院已经出现了一些先例。上海市高级人民法院发布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认可以参照以下方式：

1.双方协商的，以协议为准；

二、双方不能协商：

(1)原则上可以比照最相似房屋的市场交易价格(一是同一栋楼的同一楼层、同一房型；其次，相邻楼的同楼层、同房型；再次，同面积房屋与买卖合同交易价格的差额，决定房屋的损失；

(二)没有最相似房屋的比较，可以通过专业机构评估确定房屋损失。损失的认定时间应以守约方利益的保护、守约方的请求、合同约定的履行期届满日期、违约方违约行为的认定日期、审理中房屋的涨跌等为依据。更多合同问题，请咨询Fabon专业合同律师。

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