租房后与他人合作经营 是否属于转租

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案情简介：租房后与他人合作经营

2012年9月30日，胡某与于某签订房屋租赁合同。合同：胡将自有房屋出租给于经营快捷酒店。租赁期限为5年。胡将于2012年10月1日至2018年1月1日向余交付该房屋，其中包括三个月的装修期。租金约定如下：月租金25元/平方米，租赁租金每月19169.25元。合同约定的解除条件是：承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回房屋：1。承租人擅自将房屋转租、转让、出借的；2.承租人利用租赁房屋进行违法活动，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金共计三个月。合同签订后，胡按合同约定将该房屋交付于使用。因酒店经营需要，余某将房屋出租，除了酒店外，还将开设小吃店、烟酒超市、汽车轮胎经营部。名烟名酒超市的实际经营者是彭。彭与于于2012年12月15日签订了《烟酒超市合作协议》，双方根据合作协议共同经营烟酒超市。酒店、小吃店、汽车轮胎经营部、名烟名酒超市于2012年10月1日装修完毕，2012年12月20日前陆续开业。胡认为，合作协议内容与合作经营不符，名为合作经营，实则是将房屋转租。故诉至法院，请求解除胡某与于某于2012年9月30日签订的房屋租赁合同，判令于某立即腾退房屋，返还租赁房屋。

法院判决：驳回胡某诉讼请求

法院认为，胡某与于某签订了房屋租赁合同，并已实际履行，两人之间存在合法的租赁关系。于向法院提交了自己与彭的烟酒超市合作协议。胡认为，合作协议内容与合作经营不符，名为合作经营，实为转租房屋。我院认为，经营者在经营过程中可以采取多种方式进行合作，余某与共同经营烟酒超市的合作方式不违反法律规定，故对胡某的意见不予认可。本案涉案租赁房屋内经营的小吃店未办理工商登记，胡提交的证据不能证明经营主体不是余本人经营。酒店、小吃店、汽车轮胎经营部、名烟名酒超市于2012年10月1日装修，2012年12月20日前开业。认为胡在2012年12月20日前应当知道这些经济实体的存在，但其未提交证据证明其在2012年12月20日后的6个月内对余提出异议。故胡某要求解除胡某与于某于2012年9月30日签订的房屋租赁合同，并申请判令于某立即腾退房屋，返还租赁房屋，无法律和事实依据，本院不予支持。

律师说法：是否属于转租

《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照租赁物的性质使用。”

本案中，胡某与于某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，因不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应自觉按照合同履行义务。承租人于应当按照约定的方式使用租赁房屋。余某与牟鹏共同经营一家烟酒超市并不违反法律规定，根据租赁房屋的性质并未超出使用范围，故不属于合同中房屋转租的行为。根据该条款，解除合同的条件未达到，胡某无权主张解除合同。

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