【如何认定名为买卖合同实为借款融资的合同性质是什么】如何认定名为买卖合同实为借款融资的合同性质

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案情简介：如何认定名为买卖合同实为借款融资的合同性质

甲公司诉称，江苏高院在执行甲公司、乙公司、丙公司借款合同中具有强制效力的公证债权文书一案中，查封了2012年8月15日登记在乙公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼涉案房屋，李对执行标的提出书面异议。2013年4月18日，江苏省高级人民法院作出(2013)执终字第8号执行裁定书，认为李异议成立，裁定暂缓执行昆山市云顶广场东公寓楼4号楼812室房屋。甲公司认为，李与乙公司签订的合同名为房屋买卖合同，实际上是贷款融资，房屋买卖合同的真实性无法确认。B公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》显示，当地***“要求暂缓出售”东方云顶广场公寓4号楼的房屋。李明知***有上述要求，仍与B公司签订所谓的房屋买卖合同，导致***拒绝办理房屋买卖的网上备案和产权登记。他的错误很明显。东方云顶广场公寓4号楼还没完工，还没验收，还不能用。涉案房屋一直由B公司和c公司实际占有和控制，B公司未将其名下的房屋交付给李，李从未占有和使用该房屋。江苏高院(2013)8号执行裁定书所认定的“实际占用”与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的“实际占用”在用词和内涵上明显不同，不能认定李实际占用了涉案房屋。故李的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予驳回。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

甲公司主张，乙公司在房屋买卖合同上加盖公章的真实性无法判断，且该合同未备案，故该合同不具有真实性。一审法院认为，甲公司虽对乙公司公章的真实性提出异议，但未申请对公章进行鉴定，也未提供相应证据予以推翻，故驳回其诉讼请求。关于合同的备案问题，一审法院在审理过程中到昆山市住房和城乡建设局进行了调查。合同确实是B公司自己做的，不是昆山市住房和城乡建设局出具的合同文本，也没有备案。一审法院认为，商品房买卖合同的格式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方不必采用建设部门的格式合同。房地产开发企业与购房人自行订立的合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。合同的备案只是行政机关出于行政管理的需要而作出的要求。未经备案，不影响合同效力，故A公司的诉讼请求不予支持。《租赁及委托经营管理合同》中的回购协议是指同等条件下的优先回购。是为了房屋的整体保护和运营而设置的条款，并不是融资回购。借款合同应具备借款人、贷款人、贷款金额、贷款期限、利息约定、违约金承诺、借款人是否提供担保等内容。而李与B公司签订的《昆山市商品房购销合同》具有房屋买卖的全部要件，不符合融资贷款的要件，故不属于借款合同。乙公司与李之间存在合法有效的房屋买卖关系。综上，驳回A公司诉讼请求。

律师说法：属于商品房买卖关系

借款合同是借款人向贷款人借款，到期归还贷款并支付利息的合同。借款合同必须有借款人、贷款金额、贷款期限、贷款利息等的约定。商品房买卖合同是房地产开发企业向社会出售未竣工或已竣工房屋的合同

从乙公司签订的《昆山市商品房购销合同》和丙公司与乙公司签订的《租赁及委托经营管理合同》可以看出，商品房的基本情况和销售方式是预售、计价方式、价格、付款方式、交付期限和违约责任等。符合《商品房买卖合同》的主要条款。购房人在支付全部房款后，即可取得房屋的所有权。合同的目的指向房屋所有权的转移，性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋并未实际交房，而是由购房人收取租金，购房人与C公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式，属于购房人对自有物业管理方式的支配。

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