转让抵押物未通知抵押权人|转让不动产未通知抵押权人，是否一定导致合同无效？

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案件简介：原告通过擅自处分其抵押物与被告签订共同开发协议，损害了银行抵押权，后原告起诉解除协议。

2005年12月，实业公司与开发公司签订了《联合开发协议》合同，以开发公司的投资和实业公司的土地使用权共同开发房地产。实业公司以已在银行抵押的土地使用权作为联营投资，在约定时间内负责注销该土地的抵押权。开发公司多次致函实业公司，要求其履行房地产开发项目的合作。实业公司未定。2006年，银行致函实业公司，称未经银行同意处置抵押物严重损害抵押权，要求停止侵权行为。随后，实业公司起诉开发公司要求解散《联合开发协议》。

(案例索引：最高人民法院(2008)民钟艺字第122号)

裁判结果：协议中虽擅自处分抵押物，但双方已对抵押权解除义务做了明确约定，且承担义务一方有能力负担的，协议有效。

抵押物未经授权的合法让与会导致让与无效，但要求受让人付款的有效让与，以充分保护抵押权不受侵害，不过度妨碍财产的自由流通，充分发挥财产的效益2。本案中，协议已约定将抵押权的解除义务委托给实业公司，符合意思自治和合同自由原则，保证了抵押权人的利益不受侵害2。因此，该协议应被视为有效。

律师说法：抵押人未通知抵押权人擅自处分抵押物的法律后果。

在上述案件中，争议的焦点是抵押人擅自处分抵押物是否会影响《联合开发协议》的效力。无论是《物权法》、《担保法》还是《担保法司法解释》，都明确规定抵押人擅自处分抵押物。从立法上看，是为了保证抵押权人的利益不受侵害。因此，我们可以推断，只要保证抵押权人的利益不受侵害，基于保护交易安全的原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，都应当认定合同有效。因为抵押权人保留抵押财产是为了将来实现债权，抵押人处分抵押财产是为了实现其价值，从而物尽其用。因此，在不损害抵押权人利益的情况下，处分抵押物的行为应当得到认可。本案中，双方在《联合开发协议》中约定，在不影响开发进度的情况下，实业公司办理抵押注销的相关手续，即以约定的方式赋予了实业公司提前解除涉案土地抵押负担的义务，实业公司也可以承担该责任。这一约定既保护了抵押权人的利益，又不损害抵押人和已受让土地的第三人的利益，不违背立法原意。因此，虽然抵押权人未被告知抵押财产的转让，但也可以导致有效的转让。

以上是未通知抵押权人就转让房地产是否一定会导致合同无效的相关问题的回答。同时，对于司法实践中产生的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议提前在合同中咨询专家律师，更好地解决面临的问题。

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