以赡养老人为转让房屋条件 合同是否有效

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案情简介：以赡养老人为转让房屋条件，合同是否有效

1997年11月，罗三和陈玉文主持了他们的儿子罗毅和罗尔的分离。罗毅在青城山镇平乐村分了三间房子和院坝，负责赡养母亲陈玉文。罗毅迁居郫县后，难以履行赡养义务。1997年12月2日，罗毅和他的妹妹罗尔达到《关于转让房屋及赡养老人的协议》。协议约定：(1)罗毅将上述房产转让给罗尔；罗尔负责赡养他的母亲陈玉文(陈玉文也同意)。之后，罗毅将房屋交付给罗尔，罗尔将按照合同约定独自承担赡养义务。1998年1月，罗尔重建了这座房子。当时罗毅、邹玉琼在场，没有提出异议。2001年4月，罗毅、邹玉琼向都江堰市人民法院提起诉讼：(1)本协议为房屋赠与合同。由于双方规避了国家相关法律，未办理公证，应作为无效合同予以撤销。(2)扶养义务的转移违反法律，协议内容违法。(3)罗毅未经共有人邹玉琼同意处分共有财产，侵害其合法权益，转让无效。

法院判决：驳回诉讼请求

罗毅与罗尔签订的转让协议意思表示真实，内容合法，未损害他人和社会公共利益，应认定为有效。2.原告的诉讼请求没有事实和法律依据，违反了诚实信用原则，不应予以支持。为保护交易安全，保护善意相对人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，法院作出如下判决：驳回原告罗毅、邹玉琼的诉讼请求。

律师说法：如何认定是否构成表见代理

本案中，双方对转让协议的真实性、签订协议时的真实意愿、协议的履行均无异议。争议的焦点在于转让协议的合法性。确认转让协议合法性的关键在于以下几个环节：(1)转让协议的性质，是有偿转让还是无偿转让(赠与)。本案中，罗尔取得房屋所有权是基于罗毅对其母亲陈玉文的赡养义务。所以应该承认协议是有偿的。(2)法定债务是否可以允许替代履行。养育是子女的法定义务，包括金钱、其他物质报酬和精神安慰，如关心、照顾、安慰等。前者允许代替表演，后者则应亲自表演。协议中罗转让的是赡养责任，即物质赡养义务(依法应限于此)，且已征得被赡养人同意；罗依约履行并未损害被赡养人的合法权益，故该转让协议在法律上和道德上都应认定为有效。(3)未经其他共有人同意单方处分共有财产是否有效。本案中，由于罗毅与邹玉琼是夫妻关系，罗尔完全有理由相信罗毅夫妇有权处分其共同财产。罗尔是善意的，并支付合理的对价。罗毅的行为符合表见代理的条件，构成表见代理。(4)未经公证的转让是否有效。《四川省公证条例》虽然规定了房屋过户要公证，但由于与民商法精神和最高人民法院司法解释精神相违背，属于地方性法规。不能作为认定转让协议效力的依据。

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