REITs投资的要点

今天来讲，REITs投资的要点。大家先喝点水，货太干怕你噎着。9个公募REITs要不要买呢?

要完成一个投资决策，你必须要有评估的基准。看完今天的文章，你不仅知道这次怎么选产品，未来的日子也能轻松评估。

首先来看最重要的部分就是REITs的基础项目的赚钱能力，赚得多，分红才有保障啊。所谓打铁还需自身硬，就是这个道理。这九个项目当中，不管是产业园区、仓储、高速公路还是环保项目。

首先要看原先的股东和战略投资者的份额占比，他们了解实际情况，越不愿意放手，就说明质量越好。接下来要看业务的本身，所处地区越发达，需求越大，有收入有保障，甚至还有增长。具体比如所处的地区，出租率、出租或者处理的单价等等。

再接下来就是评估团队的能力，比较直观的就是利润率，经营性现金流的稳定度和增长率，成本结构等等。放心管理团队肯定没有动力去优化这些指标，你看哪个小区的物业是有作为的?都在混日子，所以还需要看激励机制。

其次我们来看REITs持有的项目性质，一类呢叫做产权或者所有权，一类呢叫做特许经营权。

所有权就好像你全款100万去买了一套房子，房子登记在你的名下。这期间你的房子每年4万块租出去，就可以收到租金。等到二十年之后，这房子不想要了，你可以按照那时的价格把房子卖出去再赚一笔。所以啊所有权的REITs的收益，是租金收入和资产升值的叠加。如果每年分红是4%，增值是4%，那两个加起来就8%。

再来看特许经营权，这有点像开民宿。你把这房子一租，租了20年，一次性付清租金100万，每年在你的耕耘之下，每年收入有10万块。表面上看，你的投资回报率10%。但是20年之后，租约到期，房东把房子收回。你连个钢蹦儿都看不到。所以所有权跟特许经营权的REITs是有本质区别的，千万不要看着分红率就去买REITs，有可能会踩到榴莲。那么对于特许经营权的项目年限越长，每年净值变化的敏感度也越低。

第三，为了更好对你项目的质量，需要计算内部收益率IRR， 你就理解为年化收益率通常计算方法比较复杂。我呢就给你一个简化的版本。

参照海外的案例，产权类的REITs，每年资产升值，跟分红率基本上是一半一半。目前项目分红率4%出头，所以年化收益率你就简单乘以二等于8%左右。特许经营权的REITs到期权利无偿归还，所以只有每年的分红收入?我们用年金的公式来测算的话，发现特许经营权的预期年化收益只有5-8%之间，都要比所有权的REITs更低一些。

以上要点是假设于风平浪静，但是REITs投资是需要理解背后的风险。

首先当然是业务风险。新冠病毒来临，高速一定是一塌糊涂，不仅不赚钱，还有可能亏钱。但是管理层的工资你还得继续发，所以他就去银行贷款，如果持续恶性循环，贷款还不上，指不定这夜晚就破产了。所以利润率比较低的项目对业务风险特别敏感。

二是管理风险，公募REITs的程序管理就有点像pe vc 基金的运作。空降董事会,指派财务总监监督业务数据、管控财务开支等等等等。它需要设计一整套科学的公司治理机制，董事会管理层各司其职，并且通过审计、内控、激励机制等设计，引导管理层具有主人翁精神，不会吃里扒外，赚黑钱。有很多基金还设置了浮动管理机制，这点绝对是理论大于实践。你说给老子花钱，让儿子好好干活，这种肯定不成立。

第三，投资的波动风险，REITs在发行之后，份额可以像股票一样随时买卖。如果你追高买入，预期的增值收益和分红的比例都会下降，就变成了一个很差的投资。

第四，信息滞后的风险。REITs是实体项目的价值呈现，但是财务营收数据需要每个季度去进行披露，所以基金的净值更新频率也会非常低。

第五，流动性风险，你肯定不会真的持有二十年，都会通过卖出去变现，但是REITs买卖盘可能比较少，卖出的时候容易对价格形成冲击而受损。

讲完REITs的风险收益特征，我们来讨论一下什么样的场景之下建议REITs投资呢?

第一种就是希望每一年都靠利息生活的人，比如说退休的老年人，如果一个月的开销是五千块，一年呢就是六万块，那存150万到REITs以后就足够了。剩下如果还有钱，除了预留一部分存银行不用的资金都可以去配置股基去博取收益。

另外一种呢就是资产配置，REITs这种特殊的品类跟股市他有一定的相关性，但是相关比较弱。跟债市基本没有关联，不容易出现跟股和债同步大涨大跌的情况。

所以大额的资金的大类资产配置就可以把REITs投资、股基、债基，甚至加上qt 做成分散化的投资。更好的去管理组合的收益和下行风险。当前50%的股基，30%的REITs，20%的债基，构成组合是我个人比较喜欢的。