房贷45万提前还10万，利息怎么算？

最近有朋友跟我说，他最近买了个房子，这买房子有两种还款方式，等额本金和等额本息。他问我这两种方式有什么区别?还有房贷45万提前还10万，利息怎么算?

这些说法都对不对呢?咱们呢今天就想研究一下这个问题。首先呢我们来研究一下房屋贷款的一些基本问题啊，房屋贷款你到银行去，要么用公积金贷款，要么用商业贷款。在贷款的时候，我们首先要知道一个年化利率对吧?比如说吧啊这个年化利率呢是百分之六，如果年化利率是百分之六的话，那么月利率就是百分之零点五，因为一年有十二个月，你每个月呢会还一次钱啊，那么你每个月还的钱呢，都包含本金和利息两个部分。我们为了使这个问题简化，我们假设一共就贷款了十二万元，而且呢一年还清。一年每个月都要还，所以一共是分为十二期，我们贷款的时候也是按月还的。比如说呢你如果贷款十年的就是一百二十期，贷款三十年就是三百六十期，每个月都要还，对吧?

你每个月所还的钱既包含本金，又包含利息，你一共需要还多少利息呢?

有人说在这个很简单啊，你看我一共带了十二万，一年就还清，一年利率不是百分之六嘛，所以啊我们就可以算出这个利息了。

就是十二万元再乘以百分之六，结果就是零点七二万元，也就是七千二百块钱，这个做法对不对呢?

错啊，这个是错误的。你如果真的去贷款，你最后会发现呢，你还的钱呢远远没有七千二百块钱那么多啊，为什么呢?咱们来研究一下啊，

首先呢我们先来说第一种方式叫做等额本金。什么叫等额本金呢?

你每个月还的钱里面呢，你的本金数量是固定的，比如说你一共欠了十二万啊，分十二期还，所以每一期就还十二万除以十二七等于一万元就行了。所以在这种方式下啊，你每个月的本金偿还，每个月本金偿还十二万元除以十二期，结果是一万元一个月。但是你不光要还本金，你还得还利息，对不对?你还利息每个月还多少呢，这就不一样了。

我们首先看第一个月第一个月啊，你欠银行十二万。，银行说我的月利率是百分之零点五，所以我要收你百分之零点五的利息，这么一算就是六百元。也就是说在第一个月的时候，你需要还六百块钱利息，这九百块钱利息是怎么产生的?是你所欠的十二万元在一个月之内产生的利息，也就是之前产生的利息，之后他并没有收益，对吧?好了，那么第二个月又如何呢?你要注意在第二个月的时候，因为你每个月本金还一万，所以第二个月你不欠银行十二万了，你只欠银行十一万元了。

那么银行代收你百分之零点五的利息，所以就是五百五十元。按照这种算法，一直到第十二个月，你只欠银行一万元了。银行收你百分之零点五的利息，结果是多少?结果是五十元。所以每个月你还的利息是不一样的啊。从最开始每个月六百到最后每个月五十。

第一个月你一共就要还一万零六百，第二个月你就还一万零五百五。第三个月你要还一万零五百一，直到最后一最后一个月一万零五十元，你一共花了多少利息啊?

那就是六百加五百五，一直加加加加到五十，这是一个等差数列，对不对?我们知道等差数列可以这么算啊，先做个平均值。

六百加五十除以二，结果是三百二十五元，平均每个月三百二十五多少个月，十二个月，结果多少，三千九百元?也就是说，你利用这种方式还款的话，你最后一共还的利息是三千九，哎，为什么不是七千二呢?

很简单，就是因为他算利息其实是看你还欠银行多少本金。你一直在还本金，对不对?所以你本金会越减越少。因此你最后还的这个利息是不到七千二百元的，就是这么一个原因。

等额本金法它有一个好处，就是他每个月还的本金是固定的，所以总的还款额相对比较少一些，那么相对于这个等额本金法，还有另外一种方式叫做等额本息。

什么叫做等额本息呢?显而易见啊，等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的啊，那这个该怎么办呢?这个算法稍微复杂一点啊，我们首先把这个模型设的简单一点。

我们假设啊你呢这个一共贷款或者说欠款，最开始呢叫a 零，但是呢你还了一个月之后，欠款就是a 一了。

再还一个月欠款就是a 二一直到第十二个月还完欠款就是a 十二，a 十二等于几，是不是应该等于零啊，因为你十二个月还完之后，你就不欠钱了嘛，应该等于零。

然后我们每个月。

每个月它的还款额，这个还款额是本金加利息啊，叫做大a 这个大a 呢是包含本金啊加。

利息的好，我们现在就想问，如果我最开始欠款是十二万，a 零是十二，那么我们每个月还多少钱才能够把这十二万全黄光呢?我们看啊这个顺序是咋样的。

首先呢我们知道a 零呢就是十二万，这就是第一个月啊，然后a e 是什么?a 一就是你在第一个月还完钱之后，还上了贷款。

应该这么算，首先你欠了十二万a 零，但是经过一个月呢，他这个a 零会产生利息，所以你欠银行的钱变成a 零乘以一加上。

百分之零点五了，因为它产生了利息，所以变成了这么多了。然后你不还还了a 吗?所以还减a 好，这就是第一个月还完钱之后，你剩了钱，第二个月还完钱之后，你剩的钱是多少呢?那就是。

你第一个月欠的钱乘以一加百分之零点五，他要升息，然后你再还a 哎，一直这样下去，到第十二个月，第十二个月你欠的钱就是第十一个月欠的钱乘以一加百分之零点五。

我的生息，然后再减去a 最后你让这个数得零。也就是说呢我们有这样一个比较复杂的这样一个方程啊，从你最开始欠十二万，每次都去掉a 之后，最后得出零了。

你得把这个a 给我算出来，对吧?经过计算这个也有多少呢?a 等于幺零三二八元。也就是说假如你还十二个月，每个月还一万零三百二十八的话，那么最后十二个月还完，你刚好。

不欠银行钱了，这就是所谓的等额本息法。至于说具体这个数怎么算出来的公式有点复杂，我们这里可以不写了，你在网上随便一搜贷款计算器，他说会帮你算出来的，非常简单啊。

那我们看如果每个月还了这么多钱，你的利息有多少呢?每个月的利息是三百二十八，三百二十八乘以十二个月，最后算完了是三千九百。

三十六元。我们看相比于刚才等额本金法的三千九百元要稍微多一些啊，但也没多多少，对吧?还多了三十多块钱啊，这就是等额本息法的特点。

他呢每个月还款额是固定的，所以比较好安排我们的生活，对吧?不像等额本金，最开始还的钱比较多，最后还的钱比较少。但是呢他的缺点就是他最后的力气会稍微多一些啊，但其实不会差别特别特别大啊，还是基本。

是差不多的，自然也多了一点。呃，等额本息法也好，等额本金法也好，这两种方法最后算出来利息都不到。这个利息原因就是因为他不停的还本金的时候，他会把本金产生的利息减少。

那这样我们就可以给你回答第一个问题了。这个问题就是如果我已经比如说我贷款三十年，我已经还完了十年了，那么我现在提前还款会不会吃亏呢?注意还了十年的时候，你已经还了很多的利息，但这些利息都是前十年产生的，后二十年的利息，他银行还没有收你的。所以如果现在一次性的把所有的本金都还掉了，你就再也不用还利息了，所以你是不会吃亏的啊，。

因此房贷45万提前还10万，是不吃亏的。但是有人说我现在不是在银行贷的款，我是小额贷款公司贷的款。那你可就要小心了。很多小额贷款公司是有很多坑的，虽然看起来力气好像不是那么高，但是实际利息要远远超过他说的。

怎么回事儿呢?我们来研究一下啊，比如说有一个小额贷款公司啊，看看他的坑有哪些地方。首先第一个坑啊，比如说小蛋王子跟你说了，年利率百分之十二。

哎，你看一下，好像也没有太高嘛。银行百分之六到百分之十二好像高了一倍也还可以接受，对吧?但是实际上它远远超过这个值，为什么呢?首先第一个啊，你带十二万。

很有可能他就跟你说十二万一年吧，对不对?十二万乘以百分之十二，结果就是一点四四万，这就是你需要还的利息。

那么这和银行相比就不一样了，银行是逐步收你的利息，你如果提前还款了，那么你的利息就不用再交了。而且在还本金的过程中，利息会越来越少。

但是但是在我们公司很多不是这么干的，他直接用你的总贷款额乘以年利率，对吧?你虽然每个月可能都在还钱，但是他没有算你利息的减少，他还是按总额来计算利息的。

所以这是第一个坑。因此你贷款的时候你要问清楚了，你到底这个利息是怎么算的，还款的方式是怎么算啊，这是第一个问题。第二个问题呢，很多小额贷款公司会利息先付。

啊，利息先付，什么叫利息先付呢?我们举个例子啊，你还是贷款十二万元，百分之十二的利息一算一万四千四，对吧?

所以呢他给你十二万的时候，他就已经把利息扣出去了，他只给了你。

万减一点四四万。他只给了你十点五六万啊，你拿到手的就这么多钱，而且呢你每个月还得还钱。

你不用花利息呢，因为利息已经签收了，你每个月还一万，然后共十二个月。你现在看起来感觉好像力气还是百分之十二，但实际上不是你注意看，你本来是想带十二万呢，但是他只给了你十点五六万，所以说实际。

上你的贷款额只有这个数啊，就有这个数。然后你每个月还了一万块钱，这个额是固定的，对不对?每个月还一万。如果你说每个月还一万，一共带了十点五六万，把这两个数字分别带到我们等额本息一种还款方式去算的话。

你会发现如果a 零是十点五六万，而每个月还款额是一万的话，你仔细计算利息。你会发现按照等额本息的利率算法，它的结果是百分之二十四的利息。

啊，远远超过他名义上百分之十二的利息。所以从这几个角度来看呢，你这个利率啊实际上是非常非常高的。只不过他忽悠你的时候可能不会这么说。那所以你就要看清楚啊。

这种贷款方式，它和银行贷款的方式的区别是第一个。你不停的还钱，但他本金产生的利息并不减少。第二，很多是先付利息。再给你加个手续费，那你利息就更高了，对不对?

啊，因此大家如果想借钱呢，最好还是通过银行来计。