买卖合同未履行定金退还 借条是否应当履行

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案情简介：买卖合同未履行定金退还，借条是否应当履行

2005年8月17日，向张出具了一张收据，称：“今收到张房产定金人民币叁万元整”。2006年9月29日，陈某取得了位于济宁市市中区车站东路46号的土地的国有土地使用权证。证号为“冀中国用(2006)第0802062167号”，土地类型(用途)为“商业”，权利类型为“出让”，权利面积为2582平方米。2006年10月25日，张、杨、乔作为原告起诉至山东省济宁市市中区人民法院，要求判令履行合同义务，将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，全部诉讼费用由负担。

法院判决：应当认定合同无效

法院认为，该食品公司与陈某于2002年11月29日签订的《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，合法有效，予以采纳；2005年6月6日与张、杨、乔签订的《房地产转让合同》，合同标的是确定的，即位于济宁市市中区车站东路46号的房产，如在取得相关权属证书，该房产应过户给张。因此，本合同符合当事人的缔约能力、意思表示真实、不违反国家法律和社会公共利益、合同标的确定等合同生效的四个要件。因此，本合同被接受。鉴于食品公司与陈某签订的《房地产转让合同》在履行过程中，土地部门已将土地过户至陈某名下，而房地产的所有权人仍为食品公司。因此，陈某以“未经依法登记并领取权属证书的房地产不得对外转让”为由，主张房地产转让合同无效，因为违反了法律规定。这个借口不恰当，没有被接受。

律师说法：如何认定定金合同

合同双方应按照合同履行各自的义务。实际支付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更定金合同。接受定金的一方提出异议，拒绝接受定金的，定金合同不生效。虽然双方约定定金20万元，分两次收到张实际交付的定金6万元，应视为双方变更定金。故陈某未按约定支付定金20万元，导致双方签订的房地产转让合同无法正常履行，于法无据，不予采纳。对于双方约定的房产，由于该房产的产权人仍为食品公司，只有在张支付相关费用并将该房产过户至名下后，本合同才能继续履行。对而言，张出具的26万元的收据、杨、乔出具的6万元的收据证明双方正在履行解除协议的行为。张某出具的26万元借条明确表示系借用郑本勤现金，证人郑本勤也认可张某为其出具借条的事实，故应认定该借条与本案无关。杨、乔出具的60000元收条，称其代为收取偿还的借款，且收条上未注明“收回房产款或定金”字样。故杨与乔对收取的6万元有争议，可另案处理。在张某、杨某、乔某已向支付180余万元的情况下，仅向杨某、乔某收取6万元，称双方正在履行解除协议的行为，理由不正当，不予采纳。

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