企业主抵押贷如何应对银行风控的灵魂八问？

我们在生活中经常会遇到一些灵魂拷问，因此，一定要提前准备一些问题，不然容易收到专业

人士的鄙视目光。

你识得不识得啊

很多企业主在办理房产抵押的时候也会收到来自银行客户经理的灵魂拷问，为了不至于产生纠

结，下文就解释一下企业主在办理企业贷款的时候需要提前注意的事项，以及银行客户经理经常

的灵魂拷问：

1、房子是哪个区的？市场价多少钱？

之所以问这个一个是看是否子在核心区域，每家银行对抵押物的所在地都会有严格的大纲要

求，这个大纲要求实际上就反应了银行对楼市对区域楼市的保守看法。市场价格一般你自己可以

从自己小区的房产中介处查到，你也可以上一些网站去查询，只要输入小区的地址以及楼层，面

积都可以查得出来。

2、房子面积、楼龄多少年？

房子的面积，楼龄这些出来有助于查询价格，还有一个就是银行对特定产品的一个可变现程度

的评估，如果超过30年的老房子，基本上很多银行都不会受理。主要原因也在于存在一是怕房子

质量不好，维护成本高，没有下家接受，容易折价。

3、房子的性质（住宅还是商业的）？

房子的性质也比较重要，因为住宅的房子还是比较容易出手，变现快，一般都可以做到7成，

但是如果是商业性质的，还要结合实际的出租回报等来计算，因此成数相对低一些。

4、个人（夫妻）是上班还是做生意的？

这个主要是银行要判断这笔抵押贷款的还款来源。无论是做企业主还是工薪阶层，都需要还款

来源要可以覆盖得了每月的还款，也可以侧面了解这笔贷款的用途把握，这样更好地把握风险。

5、最近半年每个月银行进账多少钱？

这个主要是了解还款来源的稳定性，以及财力的证明，有时突击进入一笔钱去证明自己的还款

来源，慢慢行不通了，看这个也是看稳定性。

6、个人（夫妻）平时还款有没有出现过逾期的情况？

出现逾期主要一是有银行大纲有要求，逾期会在征信上显示出来，一方面是考察贷款人夫妻的

还款意愿，另一方面也是可以考察贷款人后续融资能力指标（征信不好影响后续融资），但是如

果一些小金额的，小频率期，如果有合理的理由解释，也是可以的。

7、夫妻双方的负责情况？

夫妻双方的负债情况主要看，如果本身负债太高的话，每月需还的金额会很多，银行会在考虑

还款能力的时候，会把需要还的那部分负债减掉。举个例子，如果夫妻每月有5万进账，但是负债

很高，每月还款金额就要4万，加上本笔贷款如果批下来要还2万，覆盖不了就比较麻烦。

8、对本笔贷款业务有没有什么要求（额度、利率、期限）？

问这笔主要是看对本笔贷款的匹配程度，企业主一定要考虑好自己的资金用途，每家银行的抵

押贷款产品的额度，利率，期限，还款方式等都不一样，企业主贷款钱就要先量入为出，做好规

划，这样才能找到最适合自己的产品。

值得一提的是，目前国家支持中小企业融资，有很多政策上的优惠，因此假如你本事是企业

主，而且又是国家扶持的对象，如科技型高新企业等，那么最好的方式就是要充分利用这些政策

红利，银行对这类产品还有利息补贴，同时对额度和成数都会有倾斜。

23家有政策倾斜的银行

二、抵押流程

当然经受了灵魂八问以后，你还要对办理抵押业务的流程有所了解，这样才可以未雨绸缪。

一般来说这个流程都是大同小异的，这个里面的一些时效也是仅供参考。有些银行效率高会

越来越快，有些时效还会长一些。此外，流程时间还取决于申请自身的准备程度，申请人的配合

程度高，提供资料快，这样也可以快速缩短时间。

三是资料准备事项

一般准备事项有如下：

1、个人消费性贷款：夫妻双方的身份证。户口簿、结婚证、房产证、半年的

银行流水、收入证明。

2、经营性贷款：公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记凭证、公司章

程、开户许可证、验资报告、+个人消费性贷款所需的资料。

记得有个炒房的朋友说过，看房价波动可以从两个维度，“一是开发商有没有持续在拿地，二

是看银行受理房产抵押的政策风向”，个人觉得挺有道理。如果想知道自己的房子价格，其实也

可以通过保守的方式去了解，那就是看看银行对自己房产的评估价。只是心理有数即可，毕竟，

不是标准的产品，最接近他的价值就是他成交的价格。

最后想说，“授之以渔”！我们致力于提高中小企业主的自我融资，让中小企业主抱团学习，

提升企业主融资常识。这样才能提高中小企业存活率，保住就业。