房地产并购贷款管理办法

在监管层连续发声支持金融机构参与房地产项目并购的同时，市场对房地产行业融资环境的改善寄予厚望，而该项政策也被看作是政策对于房地产企业融资松绑的一个信号。然而，尽管监管提出“银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”，多数银行当前仍处于观望状态，实际授信中对涉房类贷款依然非常谨慎。

并购项目数量有限

“在监管的鼓励下，如果有业务机会，银行肯定是会做的。但是银行在实际操作中对授信主体、项目情况和还款源等情况也有考量，该项业务的市场逻辑仍然是贷款放出去之后不能成为不良。”某股份银行一家分行负责人表示，监管对于商业银行的并购是有风险管理指引的，而房地产项目的并购也应该在该框架之下。

据了解，2015年原银监会下发了《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知，对于银行并购贷款做出了相关的要求。其中明确规定了“商业银行应制定并购贷款业务发展策略，充分考虑国家产业、土地、环保等相关政策，明确发展并购贷款业务的目标、客户范围、风险承受限额及其主要风险特征，合理满足企业兼并重组融资需求”和“商业银行应按照管理强度高于其他贷款种类的原则建立相应的并购贷款管理制度和管理信息系统，确保业务流程、内控制度以及管理信息系统能够有效地识别、计量、监测和控制并购贷款的风险”。

“按照相关的规定，房地产项目的并购贷款前提仍需要四证齐全，而贷款的条件门槛也是高于一般性贷款的。”上述股份银行分行负责人认为，鼓励政策可能还需要进一步的细化和完善，而银行对这类业务也是在观望，暂时没有合适项目介入。

实际上，相比银行的“并购贷”，房企对于收购资产选择发行票据和配售股份融资则相对容易。招商蛇口近期公告称，公司拟在银行间债券市场注册发行中期票据30亿元，其中将不超过15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等，剩余资金用于偿还公司的银行贷款。

此前，世茂服务、碧桂园等头部房企则是通过港股市场配售股份等方式募集资金启动对物业资产的并购。

并购贷款被传不计入“三道红线”

所谓房地产融资的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

据了解，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。

“从房地产企业的性质看，部分企业的负债率都较高。如果并购贷款被纳入到‘三道红线’中，承债式并购有可能会影响收购企业的财务指标，降低企业并购意愿。”上述股份制银行人士称，并购贷款不计入“三道红线”是鼓励政策上的一种倾斜。

“对于银行参与房地产并购项目，大行相比中小银行是有明显优势的。”一家城商行信贷部负责人称，中小银行在资金量、风控等方面匹配项目都会难一些。

据该城商行信贷部负责人介绍，优质并购项目的企业往往是房地产头部企业，这些企业与国有大行和股份制银行的合作会更深一些，对于一些大的并购项目来说，大行能够提供充足的资金，而且资金周期一般比较长。