基础建设REITS基金有重大进展

大家期待已久的基础建设信托基金REITS有重大进展。上周监管发布了两个文件，一个是发改委的各地基建项目怎么申报REITS，一个是证监会的REITS基金发行的指引。

基建REITS是一种全新的理财产品，先来说一说它的基本概念：你花了一万购买了REITS的基金产品，加上其他人总共20个亿，基金公司就拿着这20个亿去收购广州到深圳的高速公路的全部股份，就相当于你是这条高速的股东了。高速每年产生的过路费收入扣除各种成本剩下的利润给你分红，而且你购买的REITS的基金份额也可以随时卖掉变现，如果卖出的价格比买入的价格高，你还可以赚个差价。所以REITS基金你就理解成高分红的股票。这里最重要的就是基建项目的质量了，这次文件中机场、港口、供电、供暖、环保处理等老基建或者说是数据中心、5G、智慧能源等新基建都可以作为潜在的标的。但是不包括商铺、商品房这些。

核心于要求是：

1.股权清晰，买入之后不会有任何的后顾之忧。

2.项目运营3年以上，能持续稳定产生现金流，投资回报要高。

我们最关心的是产品靠不靠谱，风险收益比高不高。这里有很多要素我们来分析一下：

第一，人才，目前的公募基金只专注投资股票和债券，这个能力跟REITS是不匹配的，所以需要具有基础建设项目相关投资和管理经验的人才。

第二，收益，监管要求项目每年产生的利润90%都要给到投资人，所以每年分红绝对有保障，而这种项目通常没有什么成长性，所以他的估值完全取决于未来分红金额到今天的折现，从投资回报看REITS是带着股票性的分红类产品，预期收益介于债券基金和股票型基金之间，估计就是6%-10%之间。

第三，佐证，项目有没有优势，我们是肯定看不懂的。首先原来的股东虽然你把所有权卖给我了，但是你必须要买回REITS的20%，如果是个坑的话，请你先给垫底，然后REITS剩下部分的70%必须卖给机构，比如证券公司、保险公司、银行甚至社保等等，他们也不是瞎子，如果他们不愿意买，那整个项目就流产了。在这之后才卖给老百姓，虽然说咱们的份额少，但是再这层层风险管理之下，大概率是比较靠谱的对吧?

第四，信息披露，整个跟上市公司一样要求从面子到里子全方位细致披露，每年对项目要请外部专家来进行评估，如果弄虚作假出问题全部重罚。

第五，费用，项目类投资其实是个体力活，严谨细致还不能出错，费用的链条也特别长。首先是项目的运营管理团队，这些人都得发工资，另外路灯、绿化都得花钱，万一有潜在风险的话，还要配备好各种保险。其次项目收回来之后还需要放在托管方，这个托管方是有托管费的。再次基金公司当然要收管理费了，而且资金来的往来会让财务经理入驻，买卖东西肯定要管好流程，出了事故还要掏腰包去搞定，总之必须是深入参与，估计这管理费肯定不会低。还有REITS类似于上市公司，各种律师费、审计费、评估费、会员费等等也不少。说完了是不是又些堵心呢?虽说这个链条养活了一长串看着没啥贡献的人，但是从风险管理的角度看有一个都不能少，小编只能希望流到我们老百姓手里的还能够达到预期收益吧。

最后REITS发行以后，通常会以封闭式基金的方式来进行挂牌交易，也就是说你的基金份额可以在证券软件上进行买卖，但是价格会随着市场上下波动，所以买入以后有可能会有亏损，但至少随时可以变现。

REITS是一个全新的投资品类预期收益还不错，波动风险也可控，流动性强，门槛不高，但是费用比较大，综合来说对我们老百姓来说是稳健投资很多的选择，我们就坐等产品上市吧!