住房贷款利息，怎么操作能降低

今天给大家讲的内容可以帮助有房贷的朋友节省几十甚至上百万的资金，大家一定仔细的阅读。

很多朋友房贷利率都超过了5%，有的竟然超过了7%，因为在不同的时间银行对买房的支持政策是不一样的，但是这么高的利率，抛出去的都是白花花的银子。

小编近期想到了个办法可以降低住房贷款利息，就是用低息的房产抵押贷款，去替换现有的高息的住房贷款。

先来解释两个名词：

个人住房贷款就是你现在的贷款的形式，就是买房的时候自己付了30%的首付，然后向银行申请贷款付70%，然后按照等额本息或者等额本金的方式，每个月慢慢还，我就把它称之为住房贷款A。

把已经属于你的房子抵押给银行，银行再借给你一笔钱，通常按照先息后本的方式慢慢还，我们把这个称作房屋抵押贷款B。

我们现在的办法就是用更加低利率的抵押贷款B的方式去替换原先的住房贷款A。

我先给大家举个例子：

你的房子不管是多少钱买来的，现在价值200万，那住房贷款A的金额是100万，20年房贷利率6%，每月按照等额本息还款方式的话，算下来是7164元，你拿着房产证去银行做抵押贷款B，利率就变成了4.5%，按照银行的风控机制，通常可以借到房产市场价值的65%，你就可以妥妥的抵押贷款100万，然后把原先6%的房贷A提前还掉。后面就对抵押贷款B慢慢偿还，抵押贷款B是先息后本4.5%的利率，每个月需要偿还100万*4.5%/12=3750，然后在20年后一次性归还100万的本金。

这里你可以享受三个好处

一、因为利率大幅降低，你要付出的利息成本大幅降低了，如果你的投资能力差不多是6%的话，折算到今天就相当于一下子节省了17.4万。

二、是之前每个月还贷是7164，新的贷款是每个月3750元，每个月少还了3414元，一方面减轻了生活的负担，另一方面如果你的投资能力有6%的话，20年后你拿到的是157.7万，轻轻松松还掉抵押贷款的100万之后还能多出57.7万元，如果投资能力有10%的话，那就哇塞了，更能多出159万元，这老了可以花天酒地了。

三、抵押贷款的本金是20年以后再归还，这可是通货膨胀之后的金额，谁知道那个时候还值多少钱，对吧。所以这个方法简直就是划算到不要脸。

在操作上有两种方式：

一、就是你先去借短期的过桥资金100万，然后拿出100万去还掉原先的100万房贷，这个过桥资金利率可能很高，按照现在最高的15.4%算每天的利息成本是422元，还掉之后就对房产拥有完整的产权，再去申请房产的抵押贷款，拿到银行100万的4.5%的抵押贷款B之后，去把过桥资金的100万还掉，这种方式的好处是干净利落容易理解。坏处也很多，一是过桥资金的成本比较高，所以要用最快的速度去完成所有的操作步骤，但是很多环节的时间不是特别可控，累计要付的利息有可能会很高。二是过桥资金的借贷一定要仔细看好合同，绝对不能有圈套，万一房子没了还得去还100万，那可真是掉入了深渊，所以每一个环节都要极其谨慎。

二、就是用去借过桥资金，直接就问银行能不能对有住房贷款A的房子直接做抵押贷款俗称二押，如果能操作的话，那么深情抵押贷款B的金额就等于200万*65%-100万能够申请到抵押贷款B30万，你就拿着这30万去提前还款房贷A，那住房房贷A就从原先的100万减少到70万，最后的结果就是你一手拥有了4.5%的抵押贷款B30万，和原先6%的住房贷款A70万，70万的等额本息每月金融就下降到了5015元，那30万的抵押贷款B每个月还款1125元，20年之后再去还30万的本金，每个月总共少还1024元，按照6%的年化投资回报能力，折算到今天至少可以少还5.2万元。这种操作方式不需要额外垫资不容易有坑，操作也很方便，但是你理解起来可能没有那么容易。

根据小编的调研上海、南京、武汉等都有类似的机会可以操作，如果你的房贷利率在5%以上的话，都可以去尝试问问银行，有没有置换成抵押贷款的服务方式。郑重的声明一下，这两个方案理论上都可行，你一定要问清楚银行，而且这中间一定要注意操作风险。